فرمول محاسبه مشارکت در ساخت + نحوه محاسبه

فرمول محاسبه مشارکت در ساخت یکی از مهم ترین مباحث در قراردادهای ساختمانی است، زیرا پایه اصلی تصمیم گیری میان مالک زمین و سازنده محسوب می شود. هر چه این فرمول دقیق تر تنظیم شود، ریسک اختلاف کمتر و نتیجه نهایی برای دو طرف شفاف تر خواهد بود. درک درست از ارزش روز زمین، هزینه ساخت و نحوه تقسیم سود، اولین قدم برای محاسبه مشارکت در ساخت به روش اصولی است.

در بسیاری از پروژه ها، اختلاف زمانی شکل می گیرد که طرفین تصویر درستی از نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت ندارند. به همین دلیل لازم است محاسبه مشارکت در ساخت بر اساس اعداد واقعی و قابل استناد انجام شود. امروزه حتی ابزارهای محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت به کمک آمده اند تا امکان برآورد سریع و ساده سهم هر طرف فراهم شود.

در این مقاله تلاش می کنیم فرمول محاسبه مشارکت در ساخت را به شکل روشن و کاربردی توضیح دهیم و تمام عوامل موثر بر درصد بندی را بررسی کنیم. برای آشنایی بیشتر با نحوه محاسبه و روش های مختلف تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، ادامه مطلب را بخوانید.

فرمول محاسبه مشارکت در ساخت چیست؟

فرمول محاسبه مشارکت در ساخت در واقع روشی است برای تعیین سهم مالک و سازنده بر اساس ارزش روز زمین و هزینه ساخت. این فرمول به طرفین کمک می کند با یک معیار مشخص و قابل استناد وارد مذاکره شوند و بدانند آورده هر کدام چه ارزشی دارد. به طور معمول، فرمول مشارکت در ساخت بر پایه مقایسه ارزش زمین با هزینه ساخت بنا شکل می گیرد و نتیجه آن درصد سود مشارکت و میزان واحدهایی است که به هر طرف تعلق می گیرد. در این میان حتی عواملی مثل قیمت آهن و دیگر مصالح ساختمانی می توانند روی هزینه ساخت اثر بگذارند و در نهایت نسبت مشارکت را تغییر دهند.

در ادامه، فرمول محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت نیز مطرح می شود که بر اساس ارزش کل قرارداد و درصد توافق شده میان طرفین محاسبه می گردد. از سوی دیگر فرمول سود مشارکت برای سازنده نیز بر مبنای هزینه ها، ارزش روز ملک ساخته شده و میزان سهم دریافتی او تعیین می شود. به دلیل اهمیت مالی بالای این موضوع، بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت نیازمند محاسبات دقیق و کارشناسی هستند تا ارزش زمین، هزینه ساخت و سهم نهایی هر دو طرف با عدالت و شفافیت تعیین شود. اگر قصد ورود به پروژه های مشارکت در ساخت را دارید، آشنایی کامل با این فرمول ها ضروری است تا بتوانید تصمیم درستی بگیرید.

فرمول محاسبه سهم مالک در مشارکت در ساخت

پایه همه مدل ها این است که اول آورده هر طرف را به زبان عدد و پول تبدیل کنیم و بعد درصد هر کدام را از مجموع به دست بیاوریم. در مورد مالک، مهم ترین آورده او ارزش روز زمین است؛ یعنی اگر همین امروز زمین را می فروخت چقدر پول می گرفت. نحوه محاسبه درصد مشارکت برای مالک بر این اساس است که ببینیم ارزش زمین او نسبت به کل سرمایه پروژه (زمین + ساخت) چه سهمی دارد. این دقیقا همان چیزی است که در فرمول محاسبه مشارکت در ساخت به آن تکیه می شود و نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت را منطقی و قابل دفاع می کند.

فرمول پایه سهم مالک (بدون در نظر گرفتن سود سازنده):
سهم مالک = ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت)

اگر بخواهیم آن را به درصد بنویسیم:
درصد سهم مالک = ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت) × 100

مثال 1 (مدل ساده):
فرض کنید ارزش روز زمین 10 میلیارد و هزینه ساخت برآورد شده 15 میلیارد است.
درصد سهم مالک = 10 / (10 + 15) × 100 = 10 / 25 × 100 = 40 درصد
در این حالت، بر اساس فرمول محاسبه مشارکت در ساخت، مالک از کل پروژه 40 درصد سهم تئوریک دارد و سازنده 60 درصد.

اما در عمل سازنده معمولا فقط هزینه ساخت را نمی خواهد، بلکه انتظار سود مشخصی هم دارد. اگر بخواهیم محاسبه را حرفه ای تر انجام دهیم، باید سود هدف سازنده را نیز جزو آورده او در نظر بگیریم. در این حالت، نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت کمی تغییر می کند و فرمول کامل تر می شود.

فرمول کامل تر سهم مالک (با لحاظ سود سازنده):
سهم مالک = ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت + سود مورد انتظار سازنده)

مثال 2 (مدل حرفه ای تر):
ارزش زمین = 12 میلیارد
هزینه ساخت = 18 میلیارد
سود مورد انتظار سازنده = 5 میلیارد

جمع کل = 12 + 18 + 5 = 35 میلیارد
درصد سهم مالک = 12 / 35 × 100 ≈ 34.3 درصد

این یعنی اگر بخواهیم بر اساس این فرمول محاسبه مشارکت در ساخت، قرارداد ببندیم، سهم منطقی مالک حدود 34 درصد و سهم سازنده حدود 66 درصد است. در مرحله بعد، همین درصدها روی زیربنای مفید یا تعداد واحدها اعمال می شوند تا تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به صورت عددی و قابل اجرا روی نقشه مشخص شود؛ مثلا از 10 واحد، 3 یا 4 واحد به مالک و 6 یا 7 واحد به سازنده می رسد.

فرمول محاسبه سهم سازنده در مشارکت در ساخت

برای سازنده، ماجرا از زاویه دیگری دیده می شود؛ او آورده نقدی و اجرایی پروژه را تامین می کند: هزینه ساخت، ریسک اجرا، مدیریت زمان، تامین مصالح، نیرو، مجوزها و معمولا بخشی از هزینه های مالی. در نتیجه نحوه محاسبه درصد مشارکت برای سازنده این است که این کل هزینه ها به اضافه سود منطقی او را با ارزش زمین مالک مقایسه کنیم و ببینیم سهم او از کل کیک پروژه چقدر است. اینجا هم فرمول محاسبه مشارکت در ساخت همان منطق تبدیل آورده ها به درصد را دنبال می کند.

فرمول پایه سهم سازنده (بدون سود جداگانه):
سهم سازنده = هزینه ساخت / (ارزش زمین + هزینه ساخت)

و به صورت درصد:
درصد سهم سازنده = هزینه ساخت / (ارزش زمین + هزینه ساخت) × 100

چون مجموع سهم ها باید 100 شود، همیشه می توان از فرمول مکمل هم استفاده کرد:
درصد سهم سازنده = 100 منهای درصد سهم مالک

مثال 1 (مدل ساده):
در مثال قبلی: ارزش زمین = 10 میلیارد، هزینه ساخت = 15 میلیارد
درصد سهم سازنده = 15 / (10 + 15) × 100 = 15 / 25 × 100 = 60 درصد
اگر مالک 40 درصد داشته باشد، سازنده 60 درصد خواهد داشت و این دو با هم 100 درصد را کامل می کنند. این ساده ترین نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت برای طرف سازنده است.

در مدل حرفه ای تر که سود سازنده هم جداگانه دیده می شود، باید سود هدف او را نیز در آورده سازنده وارد کنیم؛ چون او بدون سود وارد چنین ریسکی نمی شود. در نتیجه فرمول محاسبه مشارکت در ساخت برای سازنده به این شکل در می آید:

سهم سازنده = (هزینه ساخت + سود مورد انتظار سازنده) /
(ارزش زمین + هزینه ساخت + سود مورد انتظار سازنده)

مثال 2 (مدل کامل تر):
ارزش زمین = 12 میلیارد
هزینه ساخت = 18 میلیارد
سود مورد انتظار سازنده = 5 میلیارد

جمع کل = 35 میلیارد (همان مثال بخش مالک)
درصد سهم سازنده = (18 + 5) / 35 × 100 = 23 / 35 × 100 ≈ 65.7 درصد

در این ساختار، یک بار دیگر می بینیم که فرمول محاسبه مشارکت در ساخت طوری طراحی می شود که نسبت آورده واقعی دو طرف را به زبان درصد نشان دهد. در نهایت، این درصدها روی متراژ مفید، تعداد واحدها یا حتی ترکیبی از واحدها و پارکینگ و انباری اعمال می شوند تا تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت از حالت کلی و مبهم خارج شود و هر دو طرف بدانند دقیقا چه چیزی به دست می آورند.

نحوه محاسبه مشارکت در ساخت چگونه است؟

نحوه محاسبه مشارکت در ساخت بر پایه مقایسه آورده های طرفین انجام می شود؛ آورده مالک ارزش روز زمین است و آورده سازنده هزینه ساخت به همراه مدیریت، اجرا و ریسک های مالی و زمانی پروژه. برای اینکه بدانیم هر طرف چه سهمی می گیرد، باید این دو آورده را به عدد تبدیل و با هم مقایسه کنیم. این همان منطق اصلی فرمول محاسبه مشارکت در ساخت است و اساس نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت را تشکیل می دهد. هر چقدر ارزش زمین نسبت به هزینه ساخت بالاتر باشد، سهم مالک بیشتر و سهم سازنده کمتر می شود و برعکس.

روش های مختلفی برای محاسبه مشارکت در ساخت وجود دارد و هر پروژه بسته به موقعیت زمین، نیازهای مالک، توان سازنده، و خطرات مشارکت در ساخت ممکن است از یکی از این مدل ها استفاده کند. در ادامه مهم ترین روش ها را معرفی می کنیم:

روش محاسبه	توضیح روش	فرمول یا مبنا	مزایا	معایب
روش کلاسیک (ارزش زمین و هزینه ساخت)	مقایسه مستقیم ارزش روز زمین با هزینه ساخت	سهم مالک = ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت)	ساده و قابل فهم	سود سازنده دقیق دیده نمی شود
روش کامل با لحاظ سود سازنده	اضافه شدن سود مورد انتظار سازنده به هزینه ها	سهم مالک = ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت + سود سازنده)	واقعی تر و نزدیک به شرایط بازار	محاسبات پیچیده تر می شود
روش ارزش نهایی پروژه	محاسبه سهم ها بر اساس ارزش نهایی فروش ساختمان	تقسیم نسبت ارزش زمین و هزینه ساخت از ارزش کل پروژه	مناسب پروژه های بزرگ و لوکس	نیازمند برآورد حرفه ای و دقیق
مدل تقسیم واحد یا بلوکی	به جای درصد، تعداد واحدها توافق می شود	توافق مستقیم روی واحدها	سریع و ساده	اگر ارزش واحدها متفاوت باشد ناعادلانه می شود
مدل تضمین قیمت تمام شده	سازنده هزینه ساخت را با مبلغ ثابت تضمین می کند	سهم مالک افزایش پیدا می کند چون ریسک ساخت کم می شود	مناسب مالکانی که ریسک گریز هستند	ریسک افزایش هزینه ها بر دوش سازنده است
مدل ترکیبی (امتیازدهی)	بررسی چند عامل مثل موقعیت، زمان، کیفیت، هزینه های جانبی	محاسبه سهم بر اساس وزن دهی	دقیق و قابل تنظیم برای پروژه های بزرگ	نیازمند کارشناسی تخصصی

روش اول: فرمول کلاسیک مشارکت
در این روش فقط دو عدد مقایسه می شود: ارزش زمین و هزینه ساخت.
فرمول:
سهم مالک = ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت)
سهم سازنده = هزینه ساخت / (ارزش زمین + هزینه ساخت)
این ساده ترین نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت است، اما سود سازنده در آن به شکل دقیق دیده نمی شود.

روش دوم: مدل کامل با لحاظ سود سازنده
در این مدل علاوه بر هزینه ساخت، سود مورد انتظار سازنده نیز وارد فرمول می شود.
فرمول:
سهم مالک = ارزش زمین / (ارزش زمین + هزینه ساخت + سود سازنده)
سهم سازنده = (هزینه ساخت + سود سازنده) / مجموع
این روش واقع بینانه تر است زیرا سازنده بدون سود معقول وارد پروژه نمی شود.

روش سوم: مدل ارزش نهایی پروژه
در پروژه هایی که قیمت فروش واحدها مهم است، سهم طرفین بر اساس ارزش نهایی ساختمان تعیین می شود.
نحوه کار:
ارزش نهایی پروژه پس از ساخت برآورد می شود، سپس ارزش زمین و هزینه ساخت نسبت به این عدد سنجیده می شوند.
این مدل غالبا در مناطق گران قیمت یا پروژه هایی با تراکم بالا استفاده می شود.

روش چهارم: مدل تعداد واحد یا تقسیم بلوکی
در این روش به جای محاسبه درصد، مالک و سازنده مستقیما بر سر تعداد واحدهای مشخص توافق می کنند.
این روش سریع است ولی اگر ارزش واحدها متفاوت باشد ممکن است به اختلاف منجر شود.

روش پنجم: مدل تضمین قیمت تمام شده
در این نوع قرارداد، سازنده هزینه ساخت را با نرخ مشخص تضمین می کند و مالک سهم بیشتری می گیرد.
ریسک افزایش هزینه ها بر عهده سازنده است و همین موضوع باید در قرارداد دقیق نوشته شود.

روش ششم: مدل ترکیبی یا امتیازدهی
در برخی پروژه ها چند عامل مثل موقعیت زمین، زمان ساخت، کیفیت اجرا و هزینه های جانبی با وزن های مختلف بررسی می شود. این روش تخصصی تر است و بیشتر در پروژه های بزرگ به کار می رود.

در نهایت هر روشی که انتخاب شود، نکته کلیدی این است که محاسبه روی اعداد واقعی و قابل استناد انجام شود تا خطرات مشارکت در ساخت کاهش یابد. انتخاب فرمول درست و شفاف کردن آورده ها باعث می شود هم مالک و هم سازنده بدانند دقیقا چه سهمی خواهند داشت و پروژه بدون اختلاف پیش برود.

عوامل مؤثر بر فرمول محاسبه مشارکت در ساخت

عوامل مؤثر بر فرمول محاسبه مشارکت در ساخت مجموعه ای از متغیرهای مالی، فنی، حقوقی و حتی رفتاری هستند که نهایتا درصد سهم مالک، سهم سازنده و نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت را تعیین می کنند. هر یک از این عوامل می تواند فرمول محاسبه مشارکت در ساخت را تغییر دهد و نتیجه را متفاوت کند. در ادامه تمام عوامل اصلی و تأثیرگذار را به صورت جامع توضیح می دهیم:

ارزش روز زمین
اولین و مهم ترین عامل است و پایه محاسبات مشارکت را تشکیل می دهد. هرچه ارزش زمین بالاتر باشد، سهم مالک بیشتر می شود. ارزش روز زمین باید واقعی، کارشناسی و متناسب با قیمت معاملات همان منطقه باشد.

هزینه ساخت
هزینه ساخت شامل مصالح، دستمزد، ماشین آلات، سازه، تاسیسات، نما، عوارض، طراحی، نظارت و هزینه های جانبی است. افزایش هزینه ساخت باعث افزایش سهم سازنده می شود. از آنجا که هزینه ساخت دائم تغییر می کند، برخی پروژه ها آن را چند مرحله ای محاسبه می کنند.

سود مورد انتظار سازنده
سازنده علاوه بر هزینه ساخت، سود منطقی نیز نیاز دارد. این سود بخشی از آورده سازنده محسوب می شود و سهم او را افزایش می دهد. در فرمول محاسبه مشارکت در ساخت، سود معمولا به صورت درصدی از کل هزینه ساخت دیده می شود.

تراکم و ضوابط شهرداری
تراکم تعیین می کند چند طبقه و چه میزان زیربنا قابل ساخت است. هر چه تراکم بیشتر باشد، واحدهای بیشتری ساخته می شود و سود سازنده بالا می رود. در زمین های با تراکم پایین، سهم مالک معمولا بیشتر از حالت عادی تعیین می شود.

ارزش نهایی فروش واحدها
در برخی مدل ها ارزش نهایی فروش نقش اساسی دارد. اگر با توجه به منطقه، پروژه پتانسیل فروش بالاتری داشته باشد، سهم سازنده معمولا پایین تر نمی آید چون سود کل بیشتر است.

موقعیت جغرافیایی زمین
عرض گذر، شمالی یا جنوبی بودن، دو نبش بودن، دسترسی به مترو، محله برند یا معمولی بودن همه روی ارزش زمین تاثیر دارند. این متغیرها سهم مالک را تغییر می دهند.

زمان اجرای پروژه
هرچه پروژه طولانی تر شود، ریسک و هزینه های سازنده بالاتر می رود و سهم او باید بیشتر دیده شود. زمان بندی یکی از عوامل مهم در مشارکت است.

کیفیت ساخت مورد انتظار
اگر مالک کیفیت اجرای بالایی بخواهد (نما سنگ کامل، سیستم هوشمند، تاسیسات لوکس)، هزینه ساخت افزایش می یابد و به صورت غیر مستقیم سهم سازنده تغییر می کند.

شرایط اقتصادی و تورم
تورم مصالح، دستمزد، انرژی و حمل و نقل می تواند اختلاف های زیادی ایجاد کند. در قراردادهای حرفه ای بند تعدیل قیمت وجود دارد تا این تغییرات را پوشش دهد.

ریسک های پروژه
ریسک هایی مثل تأخیر در مجوز، افزایش عوارض، تغییرات شهرداری، نوسانات قیمت مصالح و حتی اختلاف همسایگان، همگی در سهم سازنده اثر دارند. سازنده در مقابل ریسک بیشتر، درصد بیشتری می خواهد.

ساختار پرداخت هزینه ها
در برخی پروژه ها مالک بخشی از هزینه ساخت را می پردازد. در این حالت سهم مالک افزایش پیدا می کند.

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
چیدمان واحدها، جهت نور، طبقه، متراژ و ارزش هر واحد روی محاسبه سهم اثر دارد. ممکن است دو طرف درصد مساوی داشته باشند اما مالک واحدهای خاص مثل طبقه اول یا واحد شمالی را بخواهد که ارزش متفاوتی دارند.

نوع مدل قراردادی
اینکه قرارداد از نوع درصدی، تضمین قیمت، تهاتری یا بلوکی باشد، مستقیما نحوه محاسبه مشارکت را تغییر می دهد.

استفاده از نرم افزار محاسبه مشارکت در ساخت
امروزه نرم افزارهایی وجود دارند که با وارد کردن ارزش زمین، هزینه ساخت و سود سازنده، سهم هر طرف را دقیق محاسبه می کنند. این ابزارها به کاهش خطای انسانی و جلوگیری از اختلاف کمک می کنند.

سابقه و توان اجرایی سازنده
سازنده معتبر که سرعت و کیفیت بالایی دارد، سهم بیشتری مطالبه می کند. در مقابل سازنده تازه کار یا کم تجربه برای جذب پروژه درصد کمتر می پذیرد.

وضعیت حقوقی و سند ملک
مشاع بودن، کاربری غیر مسکونی، وجود مشکل حقوقی یا بدهی ملک می تواند سهم مالک را کاهش دهد زیرا ریسک بیشتری به سازنده منتقل می شود.

مشارکت در ساخت زمانی موفق است که سهم مالک و سازنده بر اساس محاسبات دقیق، ارزش واقعی زمین، هزینه ساخت و شرایط فنی و اقتصادی پروژه تعیین شود. شناخت کامل عوامل تاثیرگذار مانند تراکم، سود سازنده، زمان اجرا، ریسک ها و حتی نحوه تقسیم واحدها باعث می شود طرفین با شفافیت و آگاهی وارد قرارداد شوند و اختلافات در آینده کاهش یابد. استفاده از فرمول محاسبه مشارکت در ساخت یا ابزارهای محاسبه آنلاین می تواند به مالک و سازنده کمک کند تا درصد مشارکت را به شکلی عادلانه و منطقی به دست آورند. اگر تصمیم به ورود به پروژه مشارکتی دارید، درک این اصول پایه ای مهم ترین قدم برای رسیدن به یک قرارداد سالم و سودآور است.

سوالات متداول