اگر قصد دارید یک بنای جدید احداث کنید و یا قصد دارید ملک قدیمی خود را تخریب کرده و از نو بسازند، نیاز است خودتان یا از طریق یک پیمانکار برای گرفتن جواز ساخت اقدام نمایند. با توجه به تعدد مراحل و ریزه کاری‌های فراوان فنی و اداری پروژه‌های ساختمانی، باید از جزییات صدور پروانه ساختمان، تعیین خلافی و گواهی پایان کار اطلاعات لازم را داشته باشند. نداشتن آگاهی از زیر و بم این کار، می‌تواند هزینه و زمان ساخت را افزایش دهد یا حتی منجر به تخریب بنا شود.
در این رابطه، هر چند تمام پروژه‌های ساختمانی و نوسازی مانند تعمیرات و نظایر آن، نیازمند مجوز ساخت نیست اما هر پروژه که در ساختمان یا ملک شما تغییرات عمده ایجاد کند یا بخش جدیدی به آن اضافه شود، باید از شهرداری، مجوز ساخت، دریافت کند. در مقاله‌ای تحت عنوان هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی به بررسی تمامی مراحل ساخت سازه و هزینه‌های مربوط به آن پرداختیم. در این مقاله قصد داریم به طور مفصل در خصوص کسب پروانه ساخت بحث نماییم.
پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان یا جواز ساخت، دفترچه‌ای است که شهرداریها یا سایر مراجع صدور پروانه مانند همیاری شهرداری، دهیاری و یا مراکز خدمات الکترونیک شهر، صادر کرده و در اختیار مالک قرار می‌دهد. البته امروزه به جای پروانه ساخت، دفترچه شناسنامه ساختمان به متقاضی داده میشود که شامل پروانه ساخت، نداشتن خلافی و پایان کار است.
صدور پروانه باید قبل از شروع پروژه صورت گیرد و برای احداث هرگونه ساختمان، باید مجوز لازم از مرجع ذیصلاح دریافت گردد. بر این اساس، انجام ساخت و ساز بدون پروانه ساختمان و مجوزهای لازم، غیرقانونی است و در صورت تخلف، مراجع مربوطه، موظف به جلوگیری از آن هستند. همچنین اخذ سند مالکیت برای هر واحد مسکونی منوط به ارائه پایان کار، توسط ناظر و صدور پایان کار توسط مرجع صدور پروانه است.
در پروانه ساختمان که به منزله بانک اطلاعاتی آن محسوب میشود، اطلاعات متعددی ارائه شده است. مهمترین این اطلاعات عبارتند از:
برای اخذ مجوز ساخت، معمولا پیمانکاران که بعضا با تعابیری مانند بساز و بفروش، انبوه ساز و... از آنها یاد میشود یا بنگاه‌های املاک که در زمینه مشارکت در ساخت فعال هستند، صفر تا صد آن را برعهده می‌گیرند و هزینه‌های مرتبط با آن را پیش‌بینی می‌نمایند.
ساخت و ساز از جمله فعالیت‌هایی است که منافع گروه های متعددی از قبیل مالکان اراضی، انبوه سازان، فروشندگان مصالح ساختمانی، خریداران و فروشندگان، کارگران ساختمانی، اتحادیه‌های املاک و مستغلات، اصناف ساختمان و نظام بانکی مرتبط را شامل میشود.
این مطلب کمک می‌کند تا چه به عنوان فعال ساخت و ساز و پیمانکار پروژه‌های ساختمانی و چه به عنوان مالک ساختمان و یا سایر ذینفعان این موضوع از قوانین و مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمان، تعیین وضعیت تخلفات و پایان کار ساختمان، مطلع شده و از اتلاف وقت و هزینه‌های هنگفت یا عواقب بیشتر آن جلوگیری نمایند.
اگرچه معمولا پروانه ساختمان و مجوز ساخت به یک معنا به کار می‌روند اما درباره تفاوت بین آنها می‌توان گفت مجوز ساخت، مراحل اداری برای گرفتن تاییدیه است، اما پروانه ساختمان بعد از پرداخت هزینه‌ها و نهایی شدن اقدامات صادر میشود.
بر خلاف برخی تصورات موجود، اخذ پروانه فقط به خاطر امکان نظارت بر ساخت و ساز نیست بلکه با دریافت پروانه ساختمان توسط مالک، متقاضی می‌تواند از امکانات و تسهیلات ویژه‌ای برخوردار شود که اتفاقا جزء ضرورت‌ها و اولویت‌های ساخت به شمار می‌رود. مهمترین دلایل اخذ پروانه ساختمان را می‌توان در قالب موارد زیر فهرست کرد:
در صورت تخلف از مفاد پروانه، ناظر موظف به گزارش تخلف به مرجع صدور پروانه بوده تا این مرجع از ادامه عملیات جلوگیری نماید. در این حالت، ساخت و ساز، به کمیسیون 99 ارجاع داده میشود و با پرداخت جریمه، ساخت بنا ادامه می‌یابد. در همین رابطه، رعایت مقررات ملی ساختمان و مباحث مربوط به آن، الزامی است.
برای دریافت پروانه ساختمان، مراحل متعددی را باید پشت سر گذاشت. برای دریافت مجوز ساخت، این مراحل را به طور کلی می‌توان در شش مرحله زیر، تقسیم کرد. هرچند ممکن است متناسب با شهر محل دریافت پروانه و متغیرهای دیگر، سیر مراحل آن تا حدی متفاوت باشد. این مراحل عبارتند از:
در این مرحله، مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده شامل موارد زیر است:
سپس ثبت درخواست بازدید از ملک صورت می‌گیرد و با بازدید مامور شهرداری، گزارش لازم درباره اطلاعات مربوط به آن، تهیه و تنظیم میشود. در همین زمینه برای مالکیت باید مدارکی مانند سند مالکیت شش دانگ، برگه قرارداد واگذاری شهری، ارجاع نامه سازمان اوقاف، مقاوله نامه اداره املاک و مستغلات شهرداری تهران و بنچاق نیز ارائه شود.
در این بخش، تعداد طبقات، مساحت هر طبقه، اصلاحی شهرداری و نظایر آن اعلام و بر اساس نوع پهنه، عرض گذر و برخی اطلاعات دیگر محاسبه و سپس دستور نقشه از طرف مالک به معمار داده میشود.
در این مرحله، بعد از طراحی فاز یک توسط گروه طراح بر اساس دستور نقشه و چک شدن آن با ضوابط شهرداری و آتش نشانی، این نقشه برای بررسی به دفتر خدمات الکترونیک ارسال میشود. در صورت لزوم، اصلاحات، مرتفع شده و برای تایید نقشه به دفتر خدمات الکترونیک، ارجاع می‌گردد.
بعد از تایید نقشه از سوی دفتر خدمات الکترونیک و صدور پروانه شهرداری نوبت به پرداخت عوارض می‌رسد. این مبلغ برای هر منطقه بر اساس تراکم موجود با توجه به تعداد طبقات و متراژ محاسبه میشود و مالک، مبلغ عوارض را به اداره درآمد مالیات پرداخت می‌کند.
این مدارک توسط مالک با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک و تکمیل فرم درخواست ناظر و عقد قرارداد بین مالک و ناظر توسط دفتر خدمات الکترونیک تکمیل می‌گردد. مدارک پیش‌نویس شامل:
در این مرحله، قرارداد مالک و ناظر، باید برای سهمیه (برگ سبز) و تعهد رعایت اصلاحی و تاییدیه ناظر نما به دفتر خدمات تحویل داده شود. همچنین برای صدور پروانه ساختمان‌های بیش از 2000 متر، ارائه نقشه فاز 2 به سازمان نظام مهندسی ضروری است که این نقشه‌ها شامل ماده 33 نظام مهندسی یعنی چهار رشته ساختمانی سازه، معماری، برق و مکانیک است و غالبا فرایند طولانی و اصلاحیه‌های زیادی را به همراه دارد.
بعد از تایید چهار رشته برای اخذ تاییدیه از سوی دفتر خدمات الکترونیک، تاییدیه‌هایی مانند طرح تفصیلی بر و کف، تاییدیه رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و تاییدیه شهر لازم است.
شش مرحله صدور پروانه ساخت را می‌توان به صورت جزئی‌تر و گام به گام در قالب 25 گام عملی فهرست‌وار شامل موارد زیر دانست:
در این زمینه، نسخه الکترونیکی اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور و اطلاعات آماری مربوط به آن به صورت سالانه منتشر میشود.
علاوه بر مراحل دریافت پروانه ساختمان، یکی از نکات مهم در زمینه صدور مجوز ساخت، هزینه‌های آن است. این هزینه با توجه به کاربری ملک متفاوت و تحت تاثیر عواملی همچون متراژ زمین، مساحت ناخالص، تعداد طبقات ساختمان، تعداد پارکینگ و قیمت منطقه‌ای ساختمان است.
با توجه به قوانین مصوب شهرسازی، اعتبار مجوز ساخت و ساز از زمان صدور، دو سال است و بعد از این مدت، باطل میشود. حتی اگر کلنگ احداث ساختمان زده شود، پروژه ساختمانی باید زمانبندی مشخص داشته باشد. این زمان، بر اساس متراژ بنا تعیین می‌گردد و در صورت عدم تکمیل ساخت و ساز در مرحله اول، اخطار و در مرحله بعدی عوارض تعویق در اجرای پروژه ساختمانی تعلق می‌گیرد.
نکته جالب آنکه، مدت مقرر در پروانه تمدید نمی‌شود و با انقضای آن، مالک، ملزم به پرداخت 20 درصد از محاسبات پروانه و دریافت مجوز جدید خواهد شد. طبق گزارش‌های منتشر شده توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداریها، طی سال‌های گذشته، بیش از نیمی از پرونده‌های موجود در شهرداری، در مرحله کسب مجوز متوقف میشود و پیمانکاران، مالکان یا فعالان ساخت و ساز از تصمیم برای ساخت و ساز صرف نظر می‌کنند.
یکی از عوامل مهم در صدور مجوز ساخت، تعیین وضعیت تخلفات ساختمان است که اصطلاحا "خلافی ساختمان" نامیده میشود و باید هم هنگام ساخت و ساز توسط سازنده و هم هنگام معامله ملک، مورد توجه قرار گیرد. آگاهی سازندگان درباره ملک و نوع کاربری آن، شرایط محیطی، متراژ و دریافت مجوز لازم از مراجع مربوطه ماده 100 قانون شهرداریها بسیار مهم است تا در حین ساخت و ساز از نظر هزینه و جریمه و نیز اتلاف وقت با مشکلات کمتری مواجه شود.
تخلفات ساختمانی با توجه به نوع تخلف در قالب مواردی مانند نقض قوانین و اصول شهرسازی، عدم توجه به مقررات مرتبط با نمای ساختمان، عدم رعایت نکات ایمنی برای استحکام بنا و نقض اصول بهداشتی قابل طبقه بندی است. در این رابطه، عدم دریافت پروانه ساخت، عدم توجه به کاربری ملک و استفاده نامربوط از آن، نداشتن پارکینگ با توجه به تعداد واحدها و متراژ ساختمان، تجاوز به حریم معابر شهری، نادیده گرفتن مقاومت و استحکام بنا در برابر زلزله، آتش سوزی و سایر حوادث غیر مترقبه، بی توجهی به اصول مربوط به تراکم ساختمانی و ساخت طبقات یا واحدهایی بیش از حد مجاز که در پروانه ساخت ذکر شده، از جمله خلافی‌های ساختمانی رایج در پروژه‌های ساخت و ساز است.
به منظور نظارت بر تخلفات ساختمانی، علاوه بر ماده 100 با 11 تبصره آن، در ماده 23 قانون نوسازی نیز به شهرداریها اجازه داده بر نحوه استفاده از اراضی مختلف به شهرداریها نظارت و به تخلفات موجود رسیدگی نمایند. در این حالت، کمیسیون ماده 100 شامل نماینده وزارت کشور، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر برای رسیدگی به تخلفات، ضمن ارائه فرصت به مالکان برای رفع خلافی ساختمان، تصمیم‌گیری می‌کنند. این تصمیمات، می‌تواند شامل جریمه‌‌های نقدی، توقف عملیات اجرایی پروژه و تخریب بخشی از ساختمان یا تمام آن با ارائه مهلت زمانی باشد. عدم اجرای حکم توسط مالک، اجرای آن توسط شهرداریها را در پی خواهد داشت.
در صورت تغییر نقشه اولیه در حین ساخت بنا، ضمن تشکیل پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک شهری، همانند مراحل صدور پروانه اولیه باید برای صدور پروانه جدید منتظر ماند. چنانچه اضافه بنای مازاد بر متراژ ذکر شده در حین اجرا در پروانه مشاهده شود، مالک باید مراحل گواهی عدم خلاف را طی کند.
در صورت عدم تجاوز از مقادیر مجاز شهرداری با پرداخت عوارض شهرداری بابت اضافه متراژ، گواهی عدم تخلف برای وی صادر خواهد شد اما چنانچه متراژ خلاف از مقدار مجاز مورد تایید شهرداری بیشتر باشد با طرح موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری، احتمال تخریب ملک افزایش می‌یابد.
بعد از آگاهی از پروانه ساخت و خلافی ساختمان در سومین مرحله، نوبت به گواهی پایان کار می رسد. به طور خلاصه، گواهی پایان کار ساختمان، سندی است که پس از اتمام عملیات ساخت و ساز، با توجه به شناسنامه فنی ملک، توسط شهرداری برای مالک صادر میشود. همانگونه که شروع ساخت و ساز با پیگیری اخذ پروانه ساختمان است، صدور پایان کار از سوی شهرداری به منزله اتمام این فرایند است.
چنانچه ساختمان از نظر شهرداری تایید شود و خلافی یا بدهی نداشته باشد یا این موضوع، حل و فصل شود، گواهی پایان کار صادر میشود. این گواهی بیانگر پایان عملیات ساختمانی است. در این حالت، با تقاضای مالک از شهرداری و بازدید کارشناس و تایید قوانین و مقررات فنی، پایان کار ساختمان با توجه به شناسنامه فنی بنا صادر میشود. صدور گواهی پایان کار به معنای این است که ساختمان مورد نظر از منظر مقررات فنی و شهرسازی، طبق نظر شهرداری و سازمان نظام مهندسی، مورد تایید است و مشکلی متوجه آن نیست.
گواهی پایان کار ساختمان به دلایل مختلف زیر دارای اهمیت است:
برای صدور گواهی پایان کار، ارائه مدارک لازم توسط مالک به شهرداری الزامی است. این مدارک شامل:
همانطور که دریافت پروانه ساختمان، مراحل متعددی را شامل میشود برای صدور گواهی پایان کار نیز طی کردن آن ضروری است. این مراحل به طور خلاصه عبارتند از:
جزییات مراحل صدور عدم خلافی و گواهی پایان کار ساختمان در قالب نمودار زیر ارائه شده است:
همچنین ساختمان‌های کلنگی با عمر حدود 30 سال به بالا، نیازمند پایان کار جدید هستند. در این رابطه، ساختمان‌هایی که پایان کار قدیمی دارند و تغییراتی در آنها ایجاد نشده با درخواست ساده و تحویل مدارک قبلی، می‌توانند اقدام کنند. ساختمان‌هایی که دارای پایان کار قدیمی هستند اما ساخت و ساز در آنها صورت گرفته و مجوز آن را ندارند، باید با مدارک یاد شده و ارجاع پرونده به کمیسیون ماده 100، جریمه تعیین شده را پرداخت کند تا پایان کار جدید صادر شود. همچنین میتوانید قیمت مصالح ساختمانی اهم از قیمت میلگرد ، قیمت تیرآهن و ... را در سایت مرکزآهن مشاهده کنید.
جمع بندی
در مجموع برای انجام پروژه ساختمانی، سازندگان و مالکان باید اطلاع دقیقی از سه موضوع و سر فصل مهم یعنی دریافت پروانه ساختمان، تعیین وضعیت خلافی ساختمان و گواهی پایان کار ساختمان داشته باشند. در این مطلب، سوالات و ابهامات درباره ضرورت و اهمیت، مزایا و مشکلات، مراحل و فرایندهای مجوز ساخت از آغاز تا پایان، مورد توجه قرار گرفت. علاوه بر کلیات موضوع، آگاهی و انجام اقدامات لازم در زمینه پروانه، خلافی و پایان کار ساختمان بررسی شد.
مطالعه قوانین و مقررات مربوط به شهرداریها خصوصا ماده 100 و نیز مباحث مربوط به مقررات ملی ساختمان، می‌تواند فعالان این حوزه را از پرداخت هزینه‌های گزاف برای دریافت جواز ساخت یا تخریب ملک ناشی از نداشتن اطلاعات کافی بر حذر یا از عواقب سوء آن پیشگیری نماید. البته طی سال‌های اخیر برای صدور جواز ساخت به متقاضیان برای ارائه خدمات الکترونیک و طراحی سامانه‌های خدمات غیر حضوری از سوی شهرداریها، اقداماتی انجام شده اما هنوز تا فراگیر شدن آن، فاصله وجود دارد.