ضوابط انباری در ساختمان

4 هفته پیش19254بازدید2دیدگاه3.7امتیاز (82 رای)
ضوابط انباری در ساختمان

چنانچه این روزها به دنبال یک واحد مسکونی برای خرید یا اجاره (خصوصا در کلان‌ شهرهای کشور) باشید، متوجه افزایش سرسام‌‌آور قیمت مسکن شده‌اید؛ یکی از دلایل آن می‌تواند رشد قیمت تیرآهن و میلگرد باشد. البته همیشه آپارتمان‌هایی با امکانات بیشتر چه برای خرید و چه برای اجاره، گران‌تر هستند.  این امکانات می‌تواند شامل مواردی چون آسانسور، پارکینگ، تراس و انباری باشند.

همه این مواردی که ذکر شد بر اساس قوانین و ضوابط خاصی اجرا و مورد استفاده قرار می‌گیرند. همانطور که اشاره شد یکی از این امکانات انباری است که ممکن است هنگام استفاده، مالکین یا مستاجرین را با مشکل مواجه سازد. در ادامه این مطلب ضوابط مربوط به انباری‌ها را باهم بررسی می‌کنیم. پیش از مطالعه این مطلب می‌توانید مقاله ضوابط راه پله و آسانسور را مطالعه نمایید.

نقش انباری در ساختمان چیست؟

از واژه «انبار» و «انباری»، برداشت‌های مختلف و وسیعی می‌‌توان کرد. انبارها فضایی هستند که بسته به نوع کالای مورد نگهداری در آنها، ماهیت ساختشان در سازه‌ها متفاوت است. در این رابطه می‌توان از انبارهای ترانزیتی و گمرکی تا انبار توزیع، انبار کارخانه‌‌ها و سازمان‌های صنعتی، انبار مواد منفجره یا اشتعال ‌زا، انبار مواد فاسد شدنی، انبار کالاهای شیمیایی، انبار اقلام فله یا سیلو و مانند آن را نام برد.

علاوه بر این احداث، اجاره یا خرید فضایی برای انبار در صنایع و مشاغل مختلف به دلیل تاثیرات اقتصادی آن یک موضوع قابل ‌توجه برای فعالان ساخت‌ و ساز و صاحبان کسب ‌و کار است. اما «انباری» آپارتمان‌ و ساختمان مسکونی به دلیل ماهیت، عملکرد و ابعاد انباری، داستان متفاوتی دارد. در این مقاله با تشریح اهمیت انباری در واحد مسکونی، مباحث کاربردی مانند احداث، ابعاد انباری در پارکینگ و غیره، قیمت و نظایر آن از نظر فنی، اقتصادی، اجتماعی، حقوقی، ایمنی و... ارائه شده است.

انباری منزل مسکونی
انباری منزل مسکونی

تعریف انباری مسکونی

انباری ساختمان، یک اولویت برای مجتمع‌‌های مسکونی امروزی است و بخشی از وسایلی که ضرورت کمتر یا موقت برای استفاده دارد یا امکان نگهداری آن در واحد مسکونی وجود ندارد در انباری ساختمان نگهداری می‌‌شود تا فضای خانه با وسایل مختلف پر نشود و اصطلاحا فضای تنفس بیشتری وجود داشته باشد. در ماده یک آیین‎ نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است: «قسمت‌‌هایی از بنا، اختصاصی است که عرفا برای استفاده انحصاری مالک معین یا قائم‌ مقام او اختصاص یافته باشد.» یکی از این قسمت‌‌ها، انباری است که از جمله قسمت‌‌های اختصاصی یا اصطلاحا حصه مالک است.

اگر یک واحد مسکونی، انباری داشته باشد، جزییات آن به طور دقیق در سند نوشته می‌شود. انباری از مواردی است که به طور مشترک در قرارداد‌های واگذاری ملک در قالب متعلقات یک ساختمان ذکر شده و حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستاجر جدید منتقل می‌شود. شهرداری، هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمان، انباری را در ردیف قسمت‌‌های اختصاصی قرار داده و این موضوع در صورت ‌مجلس تفکیکی نیز جزء قسمت‌‌های اختصاصی آپارتمان است.

قوانین اجاره و فروش انباری در آپارتمان

انباری ساختمان از جمله متعلقات واحدهای مسکونی یا آپارتمان‌ است و مالکان، شرکای قسمت‌‌های مشترک ساختمان هستند. از آنجا که این قسمت‌، دارای شخصیت حقوقی است، بنابراین واگذاری انباری به غیر از شرکای ساختمان، خلاف مقررات بوده چرا که به دلیل ورود اشخاص ناشناس، عدم امنیت ساختمان و مزاحمت برای سایر ساکنان را موجب خواهد شد به همین دلیل در اسناد رسمی برای انتقال آپارتمان‌ این نکته تاکید می‌‌شود که واگذاری انباری به غیر از مالکان آن ساختمان ممنوع است.

در مجموع، مالکیت انباری مانند پارکینگ، می‌تواند به ‌صورت مشاعات یا اختصاصی باشد و فقط زمانی که متراژ و جزییات کامل آن در سند قید شود، می‌توان ادعای مالکیت داشت. بنابراین چنانچه قصد رهن یا اجاره واحد مسکونی را داشته باشید، مالک، مجاز است انباری را در اختیار مستاجر قرار دهد یا خیر! در واقع این موضوع توافقی است، اما هنگام خرید خانه، در صورت ذکر انباری در سند با مشخص بودن موقعیت، مساحت و محل دقیق، مالک انباری نیز خواهید بود.

انباری در پارکینگ
انباری در پارکینگ

نحوه محاسبه قیمت انباری در آپارتمان

نکته دیگر درباره رابطه انباری با خرید ‌و فروش ملک، ثبت انباری در سند و تاثیر آن بر قیمت آپارتمان یا واحد مسکونی است! اگر متراژ انبار در سند ثبت شده باشد، قیمت هر مترمربع از مساحت انباری با قیمت هر متر مربع واحد مسکونی متفاوت است. برای این منظور یک ضریب، معمولا یک دهم یا یک بیستم یعنی 5 تا 10 درصد، قیمت هر متر مربع آپارتمان برای قیمت انباری محاسبه می‌‌شود. مثلا اگر هر متر مربع یک واحد مسکونی با توجه به رشد بالای قیمت مسکن، طی ماه‌‌های اخیر در پایتخت، 60 میلیون تومان باشد، قیمت هر متر مربع انباری، حدود 3 تا 6 میلیون تومان خواهد بود و اگر مساحت انباری را 3 متر در نظر بگیریم، قیمت آن بین 9 تا 18 میلیون تومان است.

نکته دیگر رابطه انباری با "قدرالسهم" است؛ در این زمینه اگر متراژ انبار و موقعیت دقیق آن در سند ثبت شده باشد، در محاسبه‌ قدرالسهم انبار آپارتمان لحاظ می‌‌شود در غیر این صورت، جزء فضای مشاع ساختمان است. آگاهی از محاسبه حداکثر متراژ انباری مسکونی در قیمت آپارتمان و رابطه انباری با ثبت آن در سند و قدرالسهم، موجب می‌شود در معامله یک ملک، جوانب مختلف حقوقی و سود و زیان اقتصادی آن را مد نظر قرار دهیم. غفلت از این نکاتِ ظاهرا جزئی از جمله وضعیت انباری در خرید و فروش ملک به‌ ویژه با رشد چشمگیر قیمت یک متر مربع فضا در واحدهای مسکونی، می‌تواند در آینده پشیمانی به بار آورد!

ضوابط ساخت انباری
ضوابط ساخت انباری

ضوابط احداث انباری: ابعاد و محل ساخت

موضوع مهم دیگر درباره انباری‌‌ها، ابعاد، مساحت، متراژ و محل احداث آنهاست. در این زمینه، طبق بند 14 دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها، «تعداد انباری‌های ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایان ‌كار باشد. اختلاف مساحت انباری‌‌ها با یكدیگر مانع از تفكیك نیست، مگر اینكه در گواهی پایان كار، مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد كه در این صورت باید مفاد گواهی پایان كار، رعایت شود. بدیهی است انبار عمومی ساختمان، موضوع ماده 4 آیین‌‌نامه اجرائی قانون تملك آپارتمان‌‌ها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب می‌شود.»

محل احداث انباری ساختمان‌ها معمولا در حیاط یا طبقات زیر زمین است. در ساخت انباری‌ها باید توجه داشت اگر ملک، دارای زیر زمین است افراد مجاز به احداث انباری در همکف نیستند. احداث انباری در صورتی در همکف مجاز است که بنا فاقد زیر زمین باشد و نیز ساخت انباری منجر به حذف پارکینگ نشود.

طبق مبحث چهارم الزامات عمومی ساختمان از مقررات ملی ساختمان ایران درباره انباری در ساختمان‌‌ها:

  • حداقل ارتفاع در فضای انباری که برای مدت طولانی در آن‌ها توقف نمی‌شود، 2.10 متر است.
  • در ﺻﻮرﺗﯽ ﮐﻪ ﺗﺪاﺑﯿﺮي ﺑﺮاي ﺗﻬﻮیه ﻓﻀﺎي اﻧﺒﺎري ﮐﻪ ﺑﺮاي ﻣﺪت ﻃﻮﻻﻧﯽ در آنها ﺗﻮﻗﻒ ﻧﻤﯽ‌ﺷﻮد، پیش ‌ﺑﯿﻨﯽ ﻧﺸﺪه ﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺮ روي ﺳﻄﺢ در، ﺑﺎﯾﺪ ﺷﯿﺎرﻫﺎﯾﯽ ﺟﻬﺖ ورود و ﺧﺮوج ﻫﻮا ﺗﻌﺒﯿﻪ ﮔﺮدد.
  • در ﺻﻮرت ﺣﻀﻮر ﺑﻠﻨﺪ ﻣﺪت اﻓﺮاد در اﻧﺒﺎري‌ﻫﺎي ﺗﺨﺼﺼﯽ ﯾﺎ ﺣﺮﻓﻪ‌اي و ﯾﺎ اﺳﺘﻔﺎده از آن ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻓﻀﺎي اﻗﺎﻣﺖ ﯾﺎ اﺷﺘﻐﺎل ﺑﺮﺧﯽ اﻓﺮاد، ﻣﻘﺮرات ﻣﺮﺑﻮط ﺑﻪ ﻫﻤﺎن ﻧﻮع ﻓﻀﺎﻫﺎ در ﺧﺼﻮص اﻧﺪازه‌ها، ارتفاع، تهویه و نورگیری و... الزامی است.

همچنین طبق نظر کارشناسان، از مهم‌ترین ضوابط انباری مسکونی که در زیر زمین واقع شده، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • دَرِ انباری تحت هر شرایطی باید باید به سمت بیرون باز شود.
  • حداقل عرض دَرِ انباری در طرح‌هایی که فضای کافی وجود ندارد، یک متر است.
  • دَرِ انباری به دلیل تعویض هوا، باید از نوع شیاردار باشد.
نمونه ای از انباری روی پشت بام
نمونه ای از انباری روی پشت بام

ضوابط انباری روی پشت بام

با این حال بعضا احداث انباری در پشت ‌بام یا سایر فضاهای مشاع مد نظر است. بر اساس نظرات کارشناسان حقوقی، اگر مالکان قصد ساخت انباری در قسمت مشاع، مانند پشت ‌بام را داشته باشند، علاوه بر دریافت مجوز ساخت از شهرداری، باید رضایت تمام مالکان را نیز جلب کنند. در این رابطه، هر گونه ساخت‌ و ساز و ایجاد مستحدثات بدون اجازه و پروانه شهرداری محل، مستوجب ارجاع به کمیسیون ماده 100 شهرداری و صدور حکم جریمه و بعضا تخریب را دارد. در خصوص احداث انباری بر روی پشت‌ بام بعد از هماهنگی‌‌های مربوطه، رعایت نکات زیر ضروری است:

نکته اول: رعایت دستورالعمل احداث انباري‌هاي واحدهاي مسكوني آپارتماني (سه طبقه بر روي پيلوت و بالاتر) بر روي ‌پشت‌ بام با حداقل مساحت 1.5 و حداكثر 3 مترمربع، با عرض مفيد حداقل یک متر و حداكثر ارتفاع از كف تا بالاي سقف 2.5 متر الزامي است.

نکته دوم: دَرِ هر انباري در پشت‌ بام ساختمان‌‌ها باید در راهروي مسقف و روبروي يكديگر باشد و درها در نماهاي اصلي ديده نشود.

نکته سوم: احداث انباري در پشت ‌بام ساختمان‌هاي داراي يك ‌بَر از انتهاي پشت ‌بام و در ساختمان‌هاي دوبَر در محل اضلاع مشترك با همسايه و در ساختمان‌‌هاي دو كله در ميانه ساختمان با حداكثر عقب ‌نشيني معادل 40 درصد اضلاع سطح اشغال از ضلع داراي نماي ملك الزامي است.

نکته چهارم: ديواره‌‌هاي حجم حاصله از ايجاد انباري‌ها در پشت‌ بام باید با مصالح مرغوب، نماسازی شود.

نکته پنجم: احداث سركش و سايبان از حجم فضاي انباري‌ بر روي پشت ‌بام مجاز نیست.

در همین رابطه ذکر این نکته ضروری است تغییر کاربری برخی فضاها مانند استفاده از پارکینگ برای انباری مجاز نیست و هیچ واحدی حق ندارد وسایل اختصاصی خود را در پارکینگ بگذارد و از آنجا به عنوان انباری استفاده کند. براساس ماده 3 آیین‌نامه آپارتمان‌‌ها قراردادن وسایل اضافی در فضای پارکینگ، ممنوع و تخلف است. البته مالکان ساختمان می‌‌توانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری در قالب توافق کلی، تصمیماتی را اتخاذ کنند.

7 نکته اساسی در خصوص امنیت و ایمنی انباری

انباری ساختمان‌های مسکونی، از فضاهایی هستند که در صورت عدم ‌توجه به نکات امنیتی می‌توانند محل سرقت، آتش‌‌سوزی و نظایر آن قرار گیرند. از این ‌رو، در طراحی و نگهداری وسایل و تجهیزات در آنها باید نکات زیر را رعایت کرد:

  • طراحی انباری در راهروهای کم‌ عرض روبروی یکدیگر، توسط سازندگان بنا، در صورت حریق یا مشکلات دیگر، فرصت نجات فرد و جا به ‌جایی وسایل را محدود می‌کند و سرایت حادثه را وسعت می‌دهد؛ خصوصا اگر همزمان چند نفر در انباری‌‌ها حضور داشته باشند.
  • عدم رعایت فضای مناسب بین محل پارک خودرو و انباری، موجب می‌شود زمانی که خودروی مالک یک واحد مسکونی در مجاورت انباری واحد دیگر پارک شده باشد، امکان جا بجایی وسایل از انبار به آسانی ممکن نباشد و به خودرو وسایل آسیب برساند. در این حالت، محل پارک خودرو و محل انباری در حالت مزاحم قرار دارند. این امر در برخی ساختمان‌های مسکونی نوساز به دلیل طراحی نامناسب توسط سازنده قابل مشاهده است.
  • قرار دادن مواد محترقه و خطرناک داخل انباری می‌تواند موجب آتش ‌سوزی در ساختمان شود. اتفاقی که به ‌طور خاص در چهارشنبه‌‌های پایان سال، بر اثر نگهداری احتمالی مواد آتش‌زا در انباری، احتمال رخ دادن آن بیشتر است. به گفته کارشناسان، انفجارِ تنها 250 گرم مواد محترقه علاوه بر تخریب شدید ساختمان، منجر به شکستگی شیشه ساختمان‌های مجاور تا شعاع زیاد می‌شود. این موضوع در ساختمان‌هایی که پارکینگ و انباری در کنار هم قرار دارد، فاجعه‌ آفرین است.
  • در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان آمده است: «رعایت مبحث سوم مقررات ملی ساختمان درخصوص حفاظت انبارها در برابر آتش الزامی است.» بر این اساس در مبحث سوم این قانون در خصوص ضوابط اختصاصی راه‌‌های خروج در تصرف‌های انباری، نکات متعددی ذکر شده که بیشتر به انباری‌های پرمخاطره مانند صنعتی و... اختصاص دارد و از حوصله این نوشتار خارج است.
نمایی از قفل مناسب انباری
نمایی از قفل مناسب انباری
  • استفاده از قفل‌های ایمن برای انباری مانند قفل‌های کتابی توصیه می‌شود. البته در حال حاضر، استفاده از قفل استوانه‌ای برای انباری که طراحی جدیدتر و ایمن‌تر قفل کتابی است نیز مطرح شده است. این قفل به ‌دلیل بدنه استوانه‌ای در برابر ضربه، مقاومت بالایی دارد و ابزارهایی مانند قیچی و اهرم، قابل تکیه کردن به این قفل نیستند. سایزهای 70 و 75 این قفل برای درهای انباری منازل، شیشه‌های میرال و ... مناسب است.
  • استفاده از دوربین مداربسته در محل‌هایی که انباری ساختمان‌‌ها قرار دارند و یا انباری و پارکینگ در کنار همدیگر هستند، مهم است. در این زمینه، فضای جلوی انباری در ساختمان‌های مسکونی از قسمت‌‌های مهم ساختمان است که باید توسط سیستم دوربین مداربسته استاندارد پوشش داده شود. این امر برای پیشگیری از سرقت، شناسایی سارقان و سایر خطرات و حوادث، موثر است.
  • استفاده از نور و روشنایی مناسب، علاوه بر راهنمایی به منظور مسیر ورود و خروج در فضاهایی همچون انبار یا پارکینگ، احساس امنیت و آرامش ایجاد می‌‌کند. علاوه بر آن، استفاده از روشنایی مناسب مانند یک لامپ کم‌ مصرف در داخل انباری کوچک، می‌‌تواند خطرات ناشی از آسیب به افراد هنگام جا به‌ جایی و انتقال وسایل از انبار و نیز احتمال سرقت یا نظایر آن را کاهش دهد.

علاوه بر اهمیت ایمنی و امنیت در انباری ساختمان‌های مسکونی، مواردی همچون طراحی و زیباسازی داخل انباری از طریق چیدمان قفسه‌های متنوع و طبقه‌بندی وسایل، ایمن ‌سازی فضای داخلی انباری با استفاده از ابزار و مصالح ساختمانی مناسب برای جلوگیری از بوی رطوبت، شلوغی و نامرتب بودن وسایل و مانند آن اهمیت ویژه‌ای دارد. در این زمینه، بهره‌مندی از پیشنهادهای طراحی و چیدمان انباری‌‌ها، توسط متخصصان این حرفه، استفاده بهینه از فضای کوچک اما خلاقانه‌ انباری واحد مسکونی را میسر می‌‌سازد. اگر شما در زمینه انباری مجموعه مسکونی خود به چالشی برخورد کرده‌اید با ما و دیگر کاربران در بخش پایین همین مطلب درج کنید تا افراد از تجارب شما نیز استفاده کنند. 

سوالات و نظرات کاربرانشما کاربران عزیز میتوانید نظرات و سوالات خود را در این بخش ثبت کنید
نظرات ارسال شده
  • ارسال شده توسط کاربر 0915120**** 7 ماه پیشتهیه لینک اشتراک
    باسلام من واحدی خریدم که تازه ساخت بود پدر قولنامه انباری و قیمت آن قید شده ولی چون هم در زیر زمین انباری دارد وهم در پشت بام قانون تخصیص آن به واحدها که بالا باشند یا پایین چگونه است .19واحد که 7واحد در طبقه اول و دوم و بقیه سوم تا پنجم تعداد انباری‌ها در انباری 7تا و بقیه پشت بام .حال ترتیب واگذاری چگونه است؟
    • ارسال شده توسط کاربر نگار محمدیان فرد 6 ماه پیشتهیه لینک اشتراک
      سلام و عرض ادب خدمت شما کاربر محترم در رابطه با این موضوع بهتر است با یک وکیل صحبت کنید تا قوانین را به طور کامل برای شما شرح دهد.