چنانچه این روزها به دنبال یک واحد مسکونی برای خرید یا اجاره (خصوصا در کلان شهرهای کشور) باشید، متوجه افزایش سرسامآور قیمت مسکن شدهاید؛ یکی از دلایل آن میتواند رشد قیمت تیرآهن و میلگرد باشد. البته همیشه آپارتمانهایی با امکانات بیشتر چه برای خرید و چه برای اجاره، گرانتر هستند. این امکانات میتواند شامل مواردی چون آسانسور، پارکینگ، تراس و انباری باشند.
همه این مواردی که ذکر شد بر اساس قوانین و ضوابط خاصی اجرا و مورد استفاده قرار میگیرند. همانطور که اشاره شد یکی از این امکانات انباری است که ممکن است هنگام استفاده، مالکین یا مستاجرین را با مشکل مواجه سازد. در ادامه این مطلب ضوابط مربوط به انباریها را باهم بررسی میکنیم. پیش از مطالعه این مطلب میتوانید مقاله ضوابط راه پله و آسانسور را مطالعه نمایید.
از واژه «انبار» و «انباری»، برداشتهای مختلف و وسیعی میتوان کرد. انبارها فضایی هستند که بسته به نوع کالای مورد نگهداری در آنها، ماهیت ساختشان در سازهها متفاوت است. در این رابطه میتوان از انبارهای ترانزیتی و گمرکی تا انبار توزیع، انبار کارخانهها و سازمانهای صنعتی، انبار مواد منفجره یا اشتعال زا، انبار مواد فاسد شدنی، انبار کالاهای شیمیایی، انبار اقلام فله یا سیلو و مانند آن را نام برد.
علاوه بر این احداث، اجاره یا خرید فضایی برای انبار در صنایع و مشاغل مختلف به دلیل تاثیرات اقتصادی آن یک موضوع قابل توجه برای فعالان ساخت و ساز و صاحبان کسب و کار است. اما «انباری» آپارتمان و ساختمان مسکونی به دلیل ماهیت، عملکرد و ابعاد انباری، داستان متفاوتی دارد. در این مقاله با تشریح اهمیت انباری در واحد مسکونی، مباحث کاربردی مانند احداث، ابعاد انباری در پارکینگ و غیره، قیمت و نظایر آن از نظر فنی، اقتصادی، اجتماعی، حقوقی، ایمنی و… ارائه شده است.
انباری ساختمان، یک اولویت برای مجتمعهای مسکونی امروزی است و بخشی از وسایلی که ضرورت کمتر یا موقت برای استفاده دارد یا امکان نگهداری آن در واحد مسکونی وجود ندارد در انباری ساختمان نگهداری میشود تا فضای خانه با وسایل مختلف پر نشود و اصطلاحا فضای تنفس بیشتری وجود داشته باشد. در ماده یک آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها آمده است: «قسمتهایی از بنا، اختصاصی است که عرفا برای استفاده انحصاری مالک معین یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد.» یکی از این قسمتها، انباری است که از جمله قسمتهای اختصاصی یا اصطلاحا حصه مالک است.
اگر یک واحد مسکونی، انباری داشته باشد، جزییات آن به طور دقیق در سند نوشته میشود. انباری از مواردی است که به طور مشترک در قراردادهای واگذاری ملک در قالب متعلقات یک ساختمان ذکر شده و حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستاجر جدید منتقل میشود. شهرداری، هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمان، انباری را در ردیف قسمتهای اختصاصی قرار داده و این موضوع در صورت مجلس تفکیکی نیز جزء قسمتهای اختصاصی آپارتمان است.
انباری ساختمان از جمله متعلقات واحدهای مسکونی یا آپارتمان است و مالکان، شرکای قسمتهای مشترک ساختمان هستند. از آنجا که این قسمت، دارای شخصیت حقوقی است، بنابراین واگذاری انباری به غیر از شرکای ساختمان، خلاف مقررات بوده چرا که به دلیل ورود اشخاص ناشناس، عدم امنیت ساختمان و مزاحمت برای سایر ساکنان را موجب خواهد شد به همین دلیل در اسناد رسمی برای انتقال آپارتمان این نکته تاکید میشود که واگذاری انباری به غیر از مالکان آن ساختمان ممنوع است.
در مجموع، مالکیت انباری مانند پارکینگ، میتواند به صورت مشاعات یا اختصاصی باشد و فقط زمانی که متراژ و جزییات کامل آن در سند قید شود، میتوان ادعای مالکیت داشت. بنابراین چنانچه قصد رهن یا اجاره واحد مسکونی را داشته باشید، مالک، مجاز است انباری را در اختیار مستاجر قرار دهد یا خیر! در واقع این موضوع توافقی است، اما هنگام خرید خانه، در صورت ذکر انباری در سند با مشخص بودن موقعیت، مساحت و محل دقیق، مالک انباری نیز خواهید بود.
نکته دیگر درباره رابطه انباری با خرید و فروش ملک، ثبت انباری در سند و تاثیر آن بر قیمت آپارتمان یا واحد مسکونی است! اگر متراژ انبار در سند ثبت شده باشد، قیمت هر مترمربع از مساحت انباری با قیمت هر متر مربع واحد مسکونی متفاوت است. برای این منظور یک ضریب، معمولا یک دهم یا یک بیستم یعنی 5 تا 10 درصد، قیمت هر متر مربع آپارتمان برای قیمت انباری محاسبه میشود. مثلا اگر هر متر مربع یک واحد مسکونی با توجه به رشد بالای قیمت مسکن، طی ماههای اخیر در پایتخت، 60 میلیون تومان باشد، قیمت هر متر مربع انباری، حدود 3 تا 6 میلیون تومان خواهد بود و اگر مساحت انباری را 3 متر در نظر بگیریم، قیمت آن بین 9 تا 18 میلیون تومان است.
نکته دیگر رابطه انباری با “قدرالسهم” است؛ در این زمینه اگر متراژ انبار و موقعیت دقیق آن در سند ثبت شده باشد، در محاسبه قدرالسهم انبار آپارتمان لحاظ میشود در غیر این صورت، جزء فضای مشاع ساختمان است. آگاهی از محاسبه حداکثر متراژ انباری مسکونی در قیمت آپارتمان و رابطه انباری با ثبت آن در سند و قدرالسهم، موجب میشود در معامله یک ملک، جوانب مختلف حقوقی و سود و زیان اقتصادی آن را مد نظر قرار دهیم. غفلت از این نکاتِ ظاهرا جزئی از جمله وضعیت انباری در خرید و فروش ملک به ویژه با رشد چشمگیر قیمت یک متر مربع فضا در واحدهای مسکونی، میتواند در آینده پشیمانی به بار آورد!
موضوع مهم دیگر درباره انباریها، ابعاد، مساحت، متراژ و محل احداث آنهاست. در این زمینه، طبق بند 14 دستورالعمل تفکیک آپارتمانها، «تعداد انباریهای ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایان كار باشد. اختلاف مساحت انباریها با یكدیگر مانع از تفكیك نیست، مگر اینكه در گواهی پایان كار، مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد كه در این صورت باید مفاد گواهی پایان كار، رعایت شود. بدیهی است انبار عمومی ساختمان، موضوع ماده 4 آییننامه اجرائی قانون تملك آپارتمانها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب میشود.»
محل احداث انباری ساختمانها معمولا در حیاط یا طبقات زیر زمین است. در ساخت انباریها باید توجه داشت اگر ملک، دارای زیر زمین است افراد مجاز به احداث انباری در همکف نیستند. احداث انباری در صورتی در همکف مجاز است که بنا فاقد زیر زمین باشد و نیز ساخت انباری منجر به حذف پارکینگ نشود.
طبق مبحث چهارم الزامات عمومی ساختمان از مقررات ملی ساختمان ایران درباره انباری در ساختمانها:
همچنین طبق نظر کارشناسان، از مهمترین ضوابط انباری مسکونی که در زیر زمین واقع شده، میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
با این حال بعضا احداث انباری در پشت بام یا سایر فضاهای مشاع مد نظر است. بر اساس نظرات کارشناسان حقوقی، اگر مالکان قصد ساخت انباری در قسمت مشاع، مانند پشت بام را داشته باشند، علاوه بر دریافت مجوز ساخت از شهرداری، باید رضایت تمام مالکان را نیز جلب کنند. در این رابطه، هر گونه ساخت و ساز و ایجاد مستحدثات بدون اجازه و پروانه شهرداری محل، مستوجب ارجاع به کمیسیون ماده 100 شهرداری و صدور حکم جریمه و بعضا تخریب را دارد. در خصوص احداث انباری بر روی پشت بام بعد از هماهنگیهای مربوطه، رعایت نکات زیر ضروری است:
نکته اول: رعایت دستورالعمل احداث انباريهاي واحدهاي مسكوني آپارتماني (سه طبقه بر روي پيلوت و بالاتر) بر روي پشت بام با حداقل مساحت 1.5 و حداكثر 3 مترمربع، با عرض مفيد حداقل یک متر و حداكثر ارتفاع از كف تا بالاي سقف 2.5 متر الزامي است.
نکته دوم: دَرِ هر انباري در پشت بام ساختمانها باید در راهروي مسقف و روبروي يكديگر باشد و درها در نماهاي اصلي ديده نشود.
نکته سوم: احداث انباري در پشت بام ساختمانهاي داراي يك بَر از انتهاي پشت بام و در ساختمانهاي دوبَر در محل اضلاع مشترك با همسايه و در ساختمانهاي دو كله در ميانه ساختمان با حداكثر عقب نشيني معادل 40 درصد اضلاع سطح اشغال از ضلع داراي نماي ملك الزامي است.
نکته چهارم: ديوارههاي حجم حاصله از ايجاد انباريها در پشت بام باید با مصالح مرغوب، نماسازی شود.
نکته پنجم: احداث سركش و سايبان از حجم فضاي انباري بر روي پشت بام مجاز نیست.
در همین رابطه ذکر این نکته ضروری است تغییر کاربری برخی فضاها مانند استفاده از پارکینگ برای انباری مجاز نیست و هیچ واحدی حق ندارد وسایل اختصاصی خود را در پارکینگ بگذارد و از آنجا به عنوان انباری استفاده کند. براساس ماده 3 آییننامه آپارتمانها قراردادن وسایل اضافی در فضای پارکینگ، ممنوع و تخلف است. البته مالکان ساختمان میتوانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری در قالب توافق کلی، تصمیماتی را اتخاذ کنند.
انباری ساختمانهای مسکونی، از فضاهایی هستند که در صورت عدم توجه به نکات امنیتی میتوانند محل سرقت، آتشسوزی و نظایر آن قرار گیرند. از این رو، در طراحی و نگهداری وسایل و تجهیزات در آنها باید نکات زیر را رعایت کرد:
علاوه بر اهمیت ایمنی و امنیت در انباری ساختمانهای مسکونی، مواردی همچون طراحی و زیباسازی داخل انباری از طریق چیدمان قفسههای متنوع و طبقهبندی وسایل، ایمن سازی فضای داخلی انباری با استفاده از ابزار و مصالح ساختمانی مناسب برای جلوگیری از بوی رطوبت، شلوغی و نامرتب بودن وسایل و مانند آن اهمیت ویژهای دارد. در این زمینه، بهرهمندی از پیشنهادهای طراحی و چیدمان انباریها، توسط متخصصان این حرفه، استفاده بهینه از فضای کوچک اما خلاقانه انباری واحد مسکونی را میسر میسازد. اگر شما در زمینه انباری مجموعه مسکونی خود به چالشی برخورد کردهاید با ما و دیگر کاربران در بخش پایین همین مطلب درج کنید تا افراد از تجارب شما نیز استفاده کنند.
مرکزآهن، مرجعی تخصصی و به روز برای کسب دانش و اطلاع از آخرین تحولات بازار آهن و فولاد است. با وبلاگ جامع ما، همیشه از آخرین اخبار و اطلاعات این صنعت آگاه باشید.