دستور نقشه چیست؟ صفر تا صد مراحل اخذ

اگر قصد ساخت و ساز یا نوسازی ملک خود را دارید، اولین سوالی که با آن روبه رو می شوید این است که دستور نقشه ساختمان چیست و چه نقشی در شروع پروژه دارد. دستور نقشه در واقع سندی است که از سوی شهرداری صادر می شود و ضوابط ساخت مانند تعداد طبقات، میزان تراکم، سطح اشغال و کاربری ملک را مشخص می کند. بدون گرفتن دستور نقشه عملا امکان طراحی نقشه های معماری و اقدام برای پروانه ساخت وجود ندارد، زیرا تمام فرآیند قانونی ساخت بر اساس همین برگه آغاز می شود.

آشنایی با مراحل دستور نقشه به شما کمک می کند سریع تر و بدون اتلاف وقت پرونده خود را در شهرداری پیش ببرید. از تشکیل پرونده و بازدید کارشناس تا مشاهده دستور نقشه شهرداری و بررسی ضوابط اعلام شده، هر مرحله نیازمند دقت و آماده بودن مدارک است. اگر می خواهید با صفر تا صد این فرآیند، مدارک مورد نیاز، هزینه ها و نکات مهم آن آشنا شوید، در ادامه مقاله همراه ما باشید.

دستور نقشه چیست؟

در پاسخ به این سوال که دستور نقشه چیست باید گفت این سند یکی از مهم ترین استعلام های اولیه در فرآیند ساخت و ساز شهری است که توسط شهرداری و بر اساس طرح تفصیلی و ضوابط شهرسازی صادر می شود. در این برگه، اطلاعات فنی و حقوقی ملک شامل مساحت دقیق زمین، عرض گذر، تراکم مجاز، تعداد طبقات قابل احداث، سطح اشغال، پیشروی مجاز و کاربری ملک درج می شود و مبنای طراحی نقشه های معماری و سازه قرار می گیرد.

پیش از هرگونه طراحی یا برآورد هزینه ها، مالک یا وکیل قانونی او باید نسبت به درخواست دستور نقشه اقدام کند تا چارچوب قانونی ساخت مشخص شود. حتی در برآوردهای مالی پروژه مانند محاسبه تعداد طبقات و میزان مصرف مصالح، آگاهی از مفاد این سند اهمیت دارد؛ زیرا بر حجم عملیات اجرایی و در نهایت هزینه هایی مانند قیمت آهن و سایر مصالح ساختمانی تاثیر مستقیم می گذارد.

چه مرجعی دستور نقشه را صادر می کند؟

صدور دستور نقشه به صورت رسمی و قانونی بر عهده شهرداری منطقه محل وقوع ملک است و این فرآیند معمولا در واحد شهرسازی انجام می شود. پس از ثبت درخواست مالک، پرونده وارد چرخه بررسی کارشناسی می شود؛ در این مرحله موقعیت ملک روی نقشه های طرح تفصیلی کنترل می گردد، عرض گذر و بر خیابان بررسی می شود، کاربری زمین مشخص می شود و ضوابطی مانند تراکم ساختمانی، تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال و میزان پیشروی تعیین می گردد. نتیجه این بررسی ها در قالب برگه دستور نقشه به مالک ابلاغ می شود.

اهمیت این مرحله از آن جهت است که مبنای تمام طراحی های بعدی محسوب می شود. در واقع قبل از هرگونه نقشه کشی ساختمان، باید ضوابط اعلام شده در دستور نقشه دقیقا مطالعه و در طراحی لحاظ شود، در غیر این صورت نقشه ها در مرحله بررسی پروانه رد خواهند شد. به همین دلیل آگاهی از فرق دستور نقشه با جواز ساخت بسیار ضروری است؛ دستور نقشه فقط چارچوب قانونی ساخت را مشخص می کند، اما جواز ساخت مجوز رسمی شروع عملیات اجرایی است که پس از تایید نقشه ها صادر می شود.

از نظر مالی نیز این مرحله اهمیت دارد. هزینه دستور نقشه معمولا شامل عوارض و تعرفه های اداری شهرداری است و بر اساس مساحت ملک، موقعیت منطقه و کاربری آن محاسبه می شود. هرچه ملک در منطقه با ارزش تر یا با تراکم بالاتر قرار داشته باشد، مبنای محاسبات بعدی پروژه نیز متفاوت خواهد بود و بر هزینه های کلی ساخت تاثیر می گذارد. به همین دلیل توصیه می شود پیش از هر اقدام اجرایی، این سند با دقت بررسی و تحلیل شود تا از بروز تاخیر و هزینه های اضافی در ادامه مسیر جلوگیری شود.

انواع دستور نقشه

دستور نقشه بسته به نوع ملک، کاربری زمین و هدف مالک از ساخت و ساز می تواند متفاوت باشد. این سند اولین گام رسمی در مسیر دستور نقشه تا جواز محسوب می شود و چارچوب قانونی طراحی و دریافت پروانه ساختمان را مشخص می کند. شناخت انواع دستور نقشه به مالک کمک می کند بداند در چه شرایطی چه ضوابطی بر ملک او حاکم است و چه انتظاری از مدت زمان صدور دستور نقشه داشته باشد.

در ادامه مهم ترین انواع دستور نقشه را معرفی می کنیم:

دستور نقشه مسکونی
این نوع رایج ترین حالت است و برای زمین هایی با کاربری مسکونی صادر می شود. در آن تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال، تراکم و میزان پیشروی در حیاط مشخص می شود. مبنای طراحی آپارتمان ها و ساختمان های مسکونی همین نوع دستور نقشه است.

دستور نقشه تجاری
برای املاکی با کاربری تجاری یا مختلط صادر می شود. در این حالت ضوابطی مانند تعداد واحدهای تجاری، سطح اشغال همکف و الزامات پارکینگ با حساسیت بیشتری بررسی می شود، زیرا تاثیر مستقیم بر بافت شهری و ترافیک منطقه دارد.

دستور نقشه اداری یا خدماتی
این نوع برای ساختمان های اداری، درمانی، آموزشی یا خدماتی صادر می شود. ضوابط مربوط به ایمنی، دسترسی ها و تامین پارکینگ در آن اهمیت ویژه ای دارد و معمولا بررسی آن دقیق تر از املاک مسکونی است.

دستور نقشه برای تخریب و نوسازی
در مواردی که ملکی قدیمی قصد تخریب و ساخت مجدد دارد، دستور نقشه بر اساس ضوابط روز شهرسازی صادر می شود و ممکن است با شرایط بنای قبلی متفاوت باشد. این مرحله آغاز فرآیند اخذ پروانه ساختمان جدید خواهد بود.

دستور نقشه اصلاحی
در برخی موارد به دلیل تغییر ضوابط شهری یا اصلاح اطلاعات ملک، نیاز به صدور دستور نقشه اصلاحی وجود دارد. این حالت زمانی اتفاق می افتد که قبل از دریافت پروانه یا در فاصله زمانی مشخص، تغییراتی در مقررات اعمال شده باشد.

نوع دستور نقشه	کاربرد	مهم ترین ضوابط تعیین شده	ارتباط با پروانه ساختمان	مدت زمان صدور دستور نقشه
مسکونی	ساخت آپارتمان و خانه های مسکونی	تعداد طبقات، تراکم، سطح اشغال، پیشروی	مبنای طراحی برای اخذ پروانه ساختمان مسکونی	معمولا کوتاه تر نسبت به سایر کاربری ها
تجاری	ساخت واحدهای تجاری یا مختلط	تعداد واحد تجاری، سطح اشغال همکف، پارکینگ	پیش نیاز دریافت پروانه ساختمان تجاری	معمولا متوسط تا طولانی
اداری یا خدماتی	ساختمان های اداری، درمانی، آموزشی	الزامات ایمنی، دسترسی ها، پارکینگ ویژه	مبنای صدور پروانه ساختمان اداری یا خدماتی	معمولا طولانی تر به دلیل بررسی دقیق تر
تخریب و نوسازی	جایگزینی بنای قدیمی با ساخت جدید	ضوابط به روز شهرسازی، تراکم جدید	شروع مسیر دستور نقشه تا جواز برای پروژه جدید	وابسته به وضعیت پرونده قبلی
اصلاحی	اصلاح اطلاعات یا تغییر ضوابط	اصلاح تعداد طبقات یا مشخصات ملک	لازم برای ادامه فرآیند دریافت پروانه ساختمان	معمولا کوتاه تر در صورت کامل بودن مدارک

در نهایت نوع دستور نقشه تاثیر مستقیم بر طراحی، برآورد هزینه ها و حتی مدت زمان صدور دستور نقشه دارد. هرچه کاربری ملک پیچیده تر باشد، بررسی پرونده و استعلام ها زمان بیشتری خواهد برد.

مراحل اخذ و صدور دستور نقشه

فرآیند دریافت این سند، اولین گام رسمی در مسیر ساخت و ساز قانونی است و آغاز مسیر دستور نقشه تا جواز محسوب می شود. آشنایی با مراحل گرفتن دستور نقشه باعث می شود پرونده شما سریع تر پیش برود و از رفت و آمدهای اضافی جلوگیری شود.

مراحل اخذ و صدور دستور نقشه به طور معمول شامل موارد زیر است:

صدور و ابلاغ دستور نقشه
پس از تکمیل بررسی ها، برگه دستور نقشه صادر و به مالک ابلاغ می شود. مدت زمان صدور دستور نقشه بسته به شهر، منطقه و تکمیل بودن مدارک معمولا از چند روز تا چند هفته متغیر است.

تشکیل پرونده در شهرداری منطقه
مالک یا وکیل قانونی با ارائه مدارک اولیه، درخواست خود را در واحد شهرسازی ثبت می کند.

بازدید کارشناس از ملک
کارشناس شهرداری از ملک بازدید می کند تا موقعیت، ابعاد زمین، عرض گذر و وضعیت موجود را بررسی کند.

بررسی ضوابط شهرسازی
ملک بر اساس طرح تفصیلی، کاربری، تراکم مجاز و ضوابط ساخت بررسی می شود و ظرفیت ساخت تعیین می گردد.

محاسبه و پرداخت عوارض مربوطه
در صورت نیاز، عوارض اولیه محاسبه و توسط مالک پرداخت می شود.

مدارک لازم برای دستور نقشه

برای اینکه پرونده شما بدون وقفه بررسی شود، آماده بودن مدارک اهمیت زیادی دارد. هرگونه نقص در مدارک می تواند باعث افزایش مدت زمان صدور دستور نقشه شود و کل فرآیند دستور نقشه تا جواز را به تاخیر بیندازد.

مدارک لازم برای دستور نقشه معمولا شامل موارد زیر است:

• اصل و کپی سند مالکیت
• کارت ملی مالک یا مالکان
• فیش عوارض نوسازی سال جاری
• نقشه یو تی ام یا کروکی دقیق ملک
• در صورت وجود بنا، پایان کار یا گواهی عدم خلاف
• وکالت نامه رسمی در صورت اقدام توسط وکیل

تکمیل دقیق این مدارک، مهم ترین بخش از مراحل گرفتن دستور نقشه است و تاثیر مستقیمی بر سرعت پیشرفت پرونده در شهرداری دارد.

مدت زمان صدور دستور نقشه

مدت زمان صدور دستور نقشه به عوامل مختلفی مانند منطقه شهرداری، نوع کاربری ملک، کامل بودن مدارک و حجم پرونده های در حال بررسی بستگی دارد. در شرایط عادی اگر مدارک بدون نقص ارائه شود، این فرآیند ممکن است بین چند روز تا چند هفته زمان ببرد؛ اما در املاک دارای مشکلات ثبتی، اختلاف مساحت یا نیاز به استعلام های خاص، این زمان افزایش پیدا می کند. همچنین نوع پروژه و پیچیدگی ضوابط شهرسازی می تواند در طولانی تر شدن بررسی پرونده موثر باشد.

هزینه دستور نقشه

هزینه دستور نقشه بر اساس تعرفه های مصوب شهرداری و با توجه به مشخصات ملک محاسبه می شود. عواملی مانند مساحت زمین، موقعیت ملک در شهر، عرض گذر، نوع کاربری و میزان تراکم مجاز در تعیین مبلغ نهایی نقش دارند. این هزینه با عوارض صدور پروانه ساختمانی متفاوت است و معمولا شامل عوارض بررسی و تشکیل پرونده شهرسازی می شود. آگاهی از این هزینه ها در ابتدای مسیر ساخت، به برنامه ریزی دقیق تر مالی پروژه کمک می کند.

نحوه خواندن دستور نقشه

خواندن دستور نقشه فقط به معنی دیدن تعداد طبقات نیست؛ این برگه در واقع خلاصه ای از ضوابط فنی و حقوقی ساخت ملک شماست و هر عدد یا عبارت آن معنا و اثر مستقیم در طراحی و هزینه های پروژه دارد. برای جلوگیری از اشتباه در نقشه کشی و برآورد اشتباه متراژ، لازم است این سند را خط به خط بررسی کنید.

در ادامه مهم ترین بخش هایی که باید در دستور نقشه بخوانید را توضیح می دهیم:

مشخصات ملک
در ابتدای برگه، اطلاعاتی مانند پلاک ثبتی، مساحت زمین، عرض گذر و موقعیت ملک درج شده است. ابتدا این موارد را با سند مالکیت تطبیق دهید تا مغایرتی وجود نداشته باشد.

کاربری ملک
در این قسمت مشخص می شود که زمین مسکونی، تجاری، اداری یا مختلط است. کاربری تعیین می کند چه نوع ساختمانی مجاز به احداث است.

سطح اشغال
سطح اشغال مشخص می کند چه میزان از مساحت زمین در هر طبقه قابل ساخت است. مثلا اگر سطح اشغال 60 درصد باشد، فقط 60 درصد زمین در طبقه همکف قابل بنا است.

تعداد طبقات مجاز
در این بخش تعداد طبقات روی زمین و در برخی موارد تعداد طبقات زیرزمین مشخص می شود. توجه داشته باشید که این عدد سقف مجاز ساخت است و طراحی باید دقیقا مطابق آن انجام شود.

تراکم ساختمانی
تراکم معمولا به صورت درصد یا متراژ کل زیربنا اعلام می شود. این عدد تعیین می کند مجموع متراژ قابل ساخت در کل طبقات چقدر است.

پیشروی و اصلاحی
در املاک واقع در طرح تعریض یا اصلاحی، میزان عقب نشینی از بر خیابان یا گذر مشخص می شود. این موضوع مستقیما بر مساحت مفید زمین تاثیر می گذارد.

الزامات پارکینگ و مشاعات
تعداد پارکینگ مورد نیاز و ضوابط مربوط به رمپ، انباری یا فضاهای مشترک نیز در برخی دستور نقشه ها ذکر می شود که باید در طراحی لحاظ گردد.

در نهایت توصیه می شود پس از دریافت این برگه، آن را در اختیار طراح معماری و مهندس سازه قرار دهید تا بر اساس ضوابط اعلام شده طراحی انجام شود. هرگونه برداشت اشتباه از اعداد و اصطلاحات درج شده در دستور نقشه می تواند باعث رد شدن نقشه ها در مرحله صدور پروانه شود و هزینه و زمان پروژه را افزایش دهد.

اعتبار دستور نقشه و نکات حقوقی

دستور نقشه سندی رسمی است اما محدودیت زمانی دارد و معمولاً اعتبار آن بین شش ماه تا یک سال بسته به منطقه شهرداری است. پس از اتمام این مدت، در صورت نیاز به ادامه فرآیند ساخت، مالک باید نسبت به تمدید آن اقدام کند. از نظر حقوقی، دستور نقشه تضمین می کند که طراحی ساختمان مطابق ضوابط طرح تفصیلی و قوانین شهرسازی انجام شود و مالک در مراحل بعدی اخذ پروانه با مشکل مواجه نشود. مشاهده دستور نقشه شهرداری به شما این امکان را می دهد که ضوابط اعلام شده را دقیق بررسی کنید و در صورت مغایرت یا نیاز به اصلاح، اقدامات قانونی لازم را پیش از شروع ساخت انجام دهید. هزینه دستور نقشه در این مرحله جدا از پروانه ساختمانی بوده و بر اساس مساحت و مشخصات ملک محاسبه می شود.

تفاوت دستور نقشه با جواز ساخت

در فرآیند ساخت و ساز، درک فرق دستور نقشه با جواز ساخت اهمیت زیادی دارد زیرا هر کدام نقش متفاوتی در مسیر دستور نقشه تا جواز ایفا می کنند. دستور نقشه تنها ضوابط قانونی ساخت، تعداد طبقات، تراکم و سطح اشغال را مشخص می کند، اما جواز ساخت مجوز رسمی شروع عملیات اجرایی است که پس از تایید نقشه ها و مدارک قانونی صادر می شود.

عنوان	دستور نقشه	جواز ساخت
ماهیت	سند اعلام ضوابط و ظرفیت ساخت	مجوز قانونی شروع عملیات ساخت
زمان صدور	معمولاً کوتاه تر، چند روز تا چند هفته	بعد از بررسی نقشه ها و مدارک کامل، ممکن است طولانی تر باشد
ارتباط با طراحی	مبنای نقشه کشی ساختمان و طراحی اولیه	تایید نقشه ها و مجوز اجرای پروژه
تاثیر بر هزینه ها	تعیین حجم و تراکم ساخت، بر برآورد هزینه ها مانند قیمت آهن تاثیر دارد	اجازه پرداخت هزینه های اجرایی و خرید مصالح
امکان اجرا بدون آن	خیر، بدون دستور نقشه امکان دریافت جواز نیست	بعد از صدور جواز ساخت می توان عملیات اجرایی را شروع کرد

این جدول به صورت ساده نشان می دهد که هر مرحله چه کاربردی دارد و چرا ابتدا باید دستور نقشه دریافت شود تا مسیر دریافت جواز و شروع ساخت به شکل قانونی طی گردد.

دستور نقشه اولین و مهم ترین گام قانونی در مسیر ساخت و ساز شهری است که ضوابط طراحی، تعداد طبقات، تراکم و سطح اشغال ملک را مشخص می کند. آشنایی با مراحل گرفتن دستور نقشه، مدارک لازم، مدت زمان صدور و هزینه دستور نقشه باعث می شود پرونده شما سریع تر پیش رود و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود. توجه به نکات حقوقی، اعتبار سند و تفاوت آن با جواز ساخت، مسیر دستور نقشه تا جواز را روشن می کند و تضمین می کند که طراحی نقشه ها و اجرای پروژه مطابق قوانین شهرداری انجام شود. در نهایت مطالعه دقیق برگه دستور نقشه و همکاری با طراحان حرفه ای، از بروز اشتباهات در مرحله پروانه و اجرای ساختمان جلوگیری می کند و هزینه و زمان پروژه را بهینه می سازد.

سوالات متداول