دسترسی سریع به محتوای این مطلب
چنانچه این روزها به دنبال یک واحد مسکونی برای خرید یا اجاره (خصوصا در کلان شهرهای کشور) باشید، متوجه افزایش سرسام آور قیمت مسکن شده اید؛ یکی از دلایل آن می تواند رشد قیمت تیرآهن و میلگرد باشد. البته همیشه آپارتمان هایی با امکانات بیشتر چه برای خرید و چه برای اجاره، گران تر هستند. این امکانات می تواند شامل مواردی چون آسانسور، پارکینگ، تراس و انباری باشند.
با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از هزینه ساخت ساختمان به مصالح فلزی وابسته است، نوسانات قیمت آهن نیز به طور مستقیم بر بهای تمام شده واحدهای مسکونی تاثیر می گذارد و این موضوع در کنار امکاناتی مانند انباری، پارکینگ و آسانسور باعث تفاوت محسوس قیمت میان واحدها می شود. از طرفی، بسیاری از خریداران و مستاجران هنگام انتخاب ملک، توجه ویژه ای به وجود انباری و شرایط حقوقی و ابعاد آن دارند، زیرا این فضا نقش مهمی در نگهداری وسایل و افزایش کاربری واحد ایفا می کند.
به همین دلیل آشنایی با ضوابط انباری، نحوه محاسبه متراژ آن، محل مجاز ساخت و حقوق قانونی مربوط به آن، می تواند از بروز اختلافات و مشکلات بعدی میان ساکنان جلوگیری کند. همه این مواردی که ذکر شد بر اساس قوانین و ضوابط خاصی اجرا و مورد استفاده قرار می گیرند. همانطور که اشاره شد یکی از این امکانات انباری است که ممکن است هنگام استفاده، مالکین یا مستاجرین را با مشکل مواجه سازد. در ادامه این مطلب ضوابط مربوط به انباری ها را باهم بررسی می کنیم. پیش از مطالعه این مطلب می توانید مقاله ضوابط راه پله و آسانسور را مطالعه نمایید.
از واژه «انبار» و «انباری»، برداشت های مختلف و وسیعی می توان کرد. انبارها فضایی هستند که بسته به نوع کالای مورد نگهداری در آنها، ماهیت ساختشان در سازه ها متفاوت است. در این رابطه می توان از انبارهای ترانزیتی و گمرکی تا انبار توزیع، انبار کارخانه ها و سازمان های صنعتی، انبار مواد منفجره یا اشتعال زا، انبار مواد فاسد شدنی، انبار کالاهای شیمیایی، انبار اقلام فله یا سیلو و مانند آن را نام برد.
علاوه بر این احداث، اجاره یا خرید فضایی برای انبار در صنایع و مشاغل مختلف به دلیل تاثیرات اقتصادی آن یک موضوع قابل توجه برای فعالان ساخت و ساز و صاحبان کسب و کار است. اما «انباری» آپارتمان و ساختمان مسکونی به دلیل ماهیت، عملکرد و ابعاد انباری، داستان متفاوتی دارد. در این مقاله با تشریح اهمیت انباری در واحد مسکونی، مباحث کاربردی مانند احداث، ابعاد انباری در پارکینگ و غیره، قیمت و نظایر آن از نظر فنی، اقتصادی، اجتماعی، حقوقی، ایمنی و… ارائه شده است.
انباری ساختمان، یک اولویت برای مجتمع های مسکونی امروزی است و بخشی از وسایلی که ضرورت کمتر یا موقت برای استفاده دارد یا امکان نگهداری آن در واحد مسکونی وجود ندارد در انباری ساختمان نگهداری می شود تا فضای خانه با وسایل مختلف پر نشود و اصطلاحا فضای تنفس بیشتری وجود داشته باشد. در ماده یک آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها آمده است: «قسمت هایی از بنا، اختصاصی است که عرفا برای استفاده انحصاری مالک معین یا قائم مقام او اختصاص یافته باشد.» یکی از این قسمت ها، انباری است که از جمله قسمت های اختصاصی یا اصطلاحا حصه مالک است.
اگر یک واحد مسکونی، انباری داشته باشد، جزییات آن به طور دقیق در سند نوشته می شود. انباری از مواردی است که به طور مشترک در قراردادهای واگذاری ملک در قالب متعلقات یک ساختمان ذکر شده و حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستاجر جدید منتقل می شود. شهرداری، هنگام صدور گواهی پایان کار ساختمان، انباری را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار داده و این موضوع در صورت مجلس تفکیکی نیز جزء قسمت های اختصاصی آپارتمان است.
بر اساس قانون انباری آپارتمان، اگر انباری به صورت اختصاصی طراحی شود، متراژ انباری در سند قید شده و به عنوان بخشی از حقوق مالکانه واحد شناخته می شود؛ بنابراین پاسخ به سؤال آیا متراژ انباری در سند قید می شود کاملاً مثبت است. در مقابل، انباری مشاع دارای مالکیت اشتراکی بوده و متراژ مشخصی در سند واحدها ندارد. همچنین نحوه محاسبه متراژ انباری در سند و محاسبه انباری در متراژ آپارتمان بر اساس نوع کاربری، موقعیت انباری و ضوابط شهرداری انجام می شود. مواردی مانند مالکیت انباری زیر پله، انباری در پشت بام، انباری در حیاط و ساخت انباری در مشاعات همگی نیازمند تایید مجمع ساختمان و مجوز شهرداری بوده و در صورت تخلف، شامل جریمه ساخت انباری در پشت بام یا جریمه تبدیل انباری به مسکونی می شوند.
انباری ساختمان از جمله متعلقات واحدهای مسکونی یا آپارتمان است و مالکان، شرکای قسمت های مشترک ساختمان هستند. از آنجا که این قسمت، دارای شخصیت حقوقی است، بنابراین واگذاری انباری به غیر از شرکای ساختمان، خلاف مقررات بوده چرا که به دلیل ورود اشخاص ناشناس، عدم امنیت ساختمان و مزاحمت برای سایر ساکنان را موجب خواهد شد به همین دلیل در اسناد رسمی برای انتقال آپارتمان این نکته تاکید می شود که واگذاری انباری به غیر از مالکان آن ساختمان ممنوع است.
در مجموع، مالکیت انباری مانند پارکینگ، می تواند به صورت مشاعات یا اختصاصی باشد و فقط زمانی که متراژ و جزییات کامل آن در سند قید شود، می توان ادعای مالکیت داشت. بنابراین چنانچه قصد رهن یا اجاره واحد مسکونی را داشته باشید، مالک، مجاز است انباری را در اختیار مستاجر قرار دهد یا خیر! در واقع این موضوع توافقی است، اما هنگام خرید خانه، در صورت ذکر انباری در سند با مشخص بودن موقعیت، مساحت و محل دقیق، مالک انباری نیز خواهید بود.
نکته دیگر درباره رابطه انباری با خرید و فروش ملک، ثبت انباری در سند و تاثیر آن بر قیمت آپارتمان یا واحد مسکونی است! اگر متراژ انبار در سند ثبت شده باشد، قیمت هر مترمربع از مساحت انباری با قیمت هر متر مربع واحد مسکونی متفاوت است. برای این منظور یک ضریب، معمولا یک دهم یا یک بیستم یعنی 5 تا 10 درصد، قیمت هر متر مربع آپارتمان برای قیمت انباری محاسبه می شود. مثلا اگر هر متر مربع یک واحد مسکونی با توجه به رشد بالای قیمت مسکن، طی ماه های اخیر در پایتخت، 60 میلیون تومان باشد، قیمت هر متر مربع انباری، حدود 3 تا 6 میلیون تومان خواهد بود و اگر مساحت انباری را 3 متر در نظر بگیریم، قیمت آن بین 9 تا 18 میلیون تومان است.
نکته دیگر رابطه انباری با “قدرالسهم” است؛ در این زمینه اگر متراژ انبار و موقعیت دقیق آن در سند ثبت شده باشد، در محاسبه قدرالسهم انبار آپارتمان لحاظ می شود در غیر این صورت، جزء فضای مشاع ساختمان است. آگاهی از محاسبه حداکثر متراژ انباری مسکونی در قیمت آپارتمان و رابطه انباری با ثبت آن در سند و قدرالسهم، موجب می شود در معامله یک ملک، جوانب مختلف حقوقی و سود و زیان اقتصادی آن را مد نظر قرار دهیم. غفلت از این نکاتِ ظاهرا جزئی از جمله وضعیت انباری در خرید و فروش ملک به ویژه با رشد چشمگیر قیمت یک متر مربع فضا در واحدهای مسکونی، می تواند در آینده پشیمانی به بار آورد!
موضوع مهم دیگر درباره انباری ها، ابعاد، مساحت، متراژ و محل احداث آنهاست. در این زمینه، طبق بند 14 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها، «تعداد انباری های ساختمان و جمع مساحت آنها باید مطابق گواهی پایان كار باشد. اختلاف مساحت انباری ها با یكدیگر مانع از تفكیك نیست، مگر اینكه در گواهی پایان كار، مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد كه در این صورت باید مفاد گواهی پایان كار، رعایت شود. بدیهی است انبار عمومی ساختمان، موضوع ماده 4 آییننامه اجرائی قانون تملك آپارتمان ها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب می شود.»
محل احداث انباری ساختمان ها معمولا در حیاط یا طبقات زیر زمین است. در ساخت انباری ها باید توجه داشت اگر ملک، دارای زیر زمین است افراد مجاز به احداث انباری در همکف نیستند. احداث انباری در صورتی در همکف مجاز است که بنا فاقد زیر زمین باشد و نیز ساخت انباری منجر به حذف پارکینگ نشود.
طبق مبحث چهارم الزامات عمومی ساختمان از مقررات ملی ساختمان ایران درباره انباری در ساختمان ها:
همچنین طبق نظر کارشناسان، از مهمترین ضوابط انباری مسکونی که در زیر زمین واقع شده، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
بر اساس ضوابط ابعاد انباری، حداقل ابعاد انباری در ساختمان های مسکونی معمولاً بین ۳ تا ۴ متر مربع در نظر گرفته می شود و این مقدار به عنوان حداقل ابعاد انباری مسکونی شناخته می شود. ابعاد استاندارد انباری باید به گونه ای باشد که امکان قفسه بندی، عبور ایمن و استفاده مفید را فراهم کند و در ابعاد انباری در پلان نیز باید به طور دقیق مشخص شود. همچنین حداقل عرض انباری معمولاً کمتر از ۱ متر مجاز نیست و حداقل ابعاد درب انباری نیز باید حدود ۸۰ سانتی متر باشد. در مجموع، ابعاد استاندارد انباری مسکونی بر اساس طول و عرض انباری، ارتفاع انباری و عرض درب انباری تعیین می شود.
طبق ضوابط انباری در پارکینگ، ساخت انباری در فضای پارکینگ تنها در صورتی مجاز است که باعث کاهش ابعاد استاندارد پارکینگ آپارتمان، مسیر عبور خودرو و حداقل ارتفاع پارکینگ نشود. ابعاد انباری در پارکینگ باید به گونه ای باشد که به هیچ عنوان مانع باز و بسته شدن در خودرو یا دید راننده نشود و رعایت حداقل ابعاد انباری در پارکینگ الزامی است. استفاده از پارکینگ به عنوان انباری تخلف محسوب شده و شامل جریمه ساخت انباری در پارکینگ می شود. همچنین ابعاد استاندارد انباری در پارکینگ باید در پلان انباری و نقشه مصوب شهرداری ثبت شده باشد.
با این حال بعضا احداث انباری در پشت بام یا سایر فضاهای مشاع مد نظر است. بر اساس نظرات کارشناسان حقوقی، اگر مالکان قصد ساخت انباری در قسمت مشاع، مانند پشت بام را داشته باشند، علاوه بر دریافت مجوز ساخت از شهرداری، باید رضایت تمام مالکان را نیز جلب کنند. در این رابطه، هر گونه ساخت و ساز و ایجاد مستحدثات بدون اجازه و پروانه شهرداری محل، مستوجب ارجاع به کمیسیون ماده 100 شهرداری و صدور حکم جریمه و بعضا تخریب را دارد. در خصوص احداث انباری بر روی پشت بام بعد از هماهنگی های مربوطه، رعایت نکات زیر ضروری است:
نکته اول: رعایت دستورالعمل احداث انباری های واحدهای مسكونی آپارتمانی (سه طبقه بر روی پيلوت و بالاتر) بر روی پشت بام با حداقل مساحت 1.5 و حداكثر 3 مترمربع، با عرض مفيد حداقل یک متر و حداكثر ارتفاع از كف تا بالاي سقف 2.5 متر الزامی است.
نکته دوم: دَرِ هر انباری در پشت بام ساختمان ها باید در راهروی مسقف و روبروی يكديگر باشد و درها در نماهای اصلی ديده نشود.
نکته سوم: احداث انباری در پشت بام ساختمان های دارای يك بَر از انتهای پشت بام و در ساختمان های دوبَر در محل اضلاع مشترك با همسايه و در ساختمان های دو كله در ميانه ساختمان با حداكثر عقب نشينی معادل 40 درصد اضلاع سطح اشغال از ضلع دارای نمای ملك الزامی است.
نکته چهارم: ديواره های حجم حاصله از ايجاد انباری ها در پشت بام باید با مصالح مرغوب، نماسازی شود.
نکته پنجم: احداث سركش و سايبان از حجم فضای انباری بر روی پشت بام مجاز نیست.
در همین رابطه ذکر این نکته ضروری است تغییر کاربری برخی فضاها مانند استفاده از پارکینگ برای انباری مجاز نیست و هیچ واحدی حق ندارد وسایل اختصاصی خود را در پارکینگ بگذارد و از آنجا به عنوان انباری استفاده کند. براساس ماده 3 آییننامه آپارتمان ها قراردادن وسایل اضافی در فضای پارکینگ، ممنوع و تخلف است. البته مالکان ساختمان می توانند در مورد استفاده از پارکینگ به عنوان انباری در قالب توافق کلی، تصمیماتی را اتخاذ کنند.
بر اساس ضوابط انباری تجاری، انباری در ساختمان های اداری و تجاری باید مطابق کاربری تعریف شده در پروانه ساخت و پلان انباری طراحی شود و استفاده مسکونی از آن کاملاً ممنوع است. ابعاد استاندارد انباری تجاری معمولاً بزرگ تر از انباری مسکونی بوده و باید دسترسی مستقل، ایمنی حریق، تهویه مناسب و مسیر عبور استاندارد داشته باشد. طبق قانون متراژ انباری، متراژ انباری در این نوع ساختمان ها ممکن است جزو زیربنای مفید یا خدماتی محاسبه شود و در نحوه محاسبه قیمت انباری و پارکینگ نیز تاثیر مستقیم دارد. همچنین ضوابط انباری در پشت بام یا مشاعات تجاری بسیار سخت گیرانه بوده و نیازمند مجوز رسمی است.
انباری ساختمان های مسکونی، از فضاهایی هستند که در صورت عدم توجه به نکات امنیتی می توانند محل سرقت، آتشسوزی و نظایر آن قرار گیرند. از این رو، در طراحی و نگهداری وسایل و تجهیزات در آنها باید نکات زیر را رعایت کرد:
علاوه بر اهمیت ایمنی و امنیت در انباری ساختمان های مسکونی، مواردی همچون طراحی و زیباسازی داخل انباری از طریق چیدمان قفسه های متنوع و طبقهبندی وسایل، ایمن سازی فضای داخلی انباری با استفاده از ابزار و مصالح ساختمانی مناسب برای جلوگیری از بوی رطوبت، شلوغی و نامرتب بودن وسایل و مانند آن اهمیت ویژه ای دارد. در این زمینه، بهرهمندی از پیشنهادهای طراحی و چیدمان انباری ها، توسط متخصصان این حرفه، استفاده بهینه از فضای کوچک اما خلاقانه انباری واحد مسکونی را میسر می سازد. اگر شما در زمینه انباری مجموعه مسکونی خود به چالشی برخورد کرده اید با ما و دیگر کاربران در بخش پایین همین مطلب درج کنید تا افراد از تجارب شما نیز استفاده کنند.
سوالات متداول
بله، متراژ انباری در قیمت نهایی تاثیر دارد اما با ارزشی کمتر از متراژ واحد مسکونی محاسبه می شود.
در صورت اختصاصی بودن انباری، متراژ آن در سند رسمی واحد درج می شود.
حداقل متراژ مجاز انباری معمولاً ۳ تا ۴ متر مربع است و به ضوابط شهرداری بستگی دارد.
خیر، ساخت انباری در فضای پارکینگ در اغلب شهرها تخلف ساختمانی محسوب می شود.
انباری اختصاصی سند جداگانه و مالک مشخص دارد ولی انباری مشاع بین چند واحد مشترک است.
نگهداری مواد آتش زا، انفجاری، سوختی و وسایل بسیار خطرناک در انباری ممنوع است.
میزان جریمه ثابت نیست و توسط شهرداری یا کمیسیون ماده ۱۰۰ تعیین می شود و حتی ممکن است حکم تخریب صادر شود.
مرکزآهن، مرجعی تخصصی و به روز برای کسب دانش و اطلاع از آخرین تحولات بازار آهن و فولاد است. با وبلاگ جامع ما، همیشه از آخرین اخبار و اطلاعات این صنعت آگاه باشید.